Почти доступное жилье
Мировой опыт свидетельствует, что вытащить из кризиса такие капиталоемкие отрасли, как строительная, может только государство. Тем более, если речь идет о рынке жилья, объем которого, вследствие кризиса, уменьшился в несколько раз. К чести украинских властей следует сказать, что рецепт помощи компаниям, строящим жилье, был найден правильный, который соответствует международной практике.
Речь идет о введении института государственной жилищной ипотеки. Последняя была призвана обеспечить выполнение обещания, данного Президентом Виктором Януковичем – обеспечить в течение 2010 – 2017 годов доступным жильем 25 тысяч украинских семей. Внедрять государственную программу взялось Госагентство по инвестициям и управлению национальными проектами. Гражданам, желавшим приобрести жилье, но ограниченным в средствах, предлагалось оформить займ под 3% годовых. Разницу между рыночной ставкой и ценой займа обязалось компенсировать государство. На указанные цели планировалось выделить не менее 28 млрд. грн в течение 7 лет.
Граждане, пережившие недавний экономический кризис, поверили в обещанное властью доступное жилье – таковых вначале нашлось 7,5 тыс. семей. Из них желанный кредит успели получить около 5 тыс. человек. К несчастью, как раз в этот момент деньги у государства закончились и реализация программы была фактически приостановлена. В конце весны 2012 года программа получила вторую порцию финансирования, которого хватило на выдачу займа еще семи сотням семей. Ситуация, которая к тому времени сложилась в государственных финансах, фактически, поставила крест на перспективах реализации программы «Доступное жилье» в ее первоначальном виде. Когда уровень компенсационных выплат упал до 200 млн. грн программу пришлось приостановить. Ей нужна была новая экономическая модель.
Читайте также: Жилье сэкономит средства украинцев
Новые условия кредитования доступного жилья, предложенные Госагентством, оказались значительно менее доступными для простых граждан. Ставка 3% превратилась в 15%, и несмотря на то, что полная рыночная ставка колеблется в пределах 24-25%, позволить себе обслуживать такой кредит смогли лишь только самые обеспеченные из предполагаемой целевой аудитории. Впрочем, банкам такая модель показалась вполне приемлемой. Причина – купленные в 2008 году у Госагентства облигации на 200 млн. грн с доходностью 9,4%. Не исключено, впрочем, что умеренный энтузиазм банков связан с обещаниями Госагентства увеличить доход по облигациям тем банкам, которые примут участия в программе «Доступное жилье». Как бы то ни было, компромисс между Госагентсвом и банками был найден – чиновники получили еще 500 млн. грн за очередной транш облигаций. Всего за период 2008-2012 годов Госагентсво рефинансировало жилищную ипотеку на сумму более 1,5 млрд грн. Тем не менее, за кадром осталась реализация идеи обеспечения среднестатистической семьи реально доступным жильем.
Новый Вавилон
В помощь правительству, свою идею о реализации госпрограмм ипотечного кредитования, предложил Вице-премьер-министр – Министр инфраструктуры Борис Колесников. Чиновник предлагает создать еще одно агентство - Национальное агентство по вопросам доступного жилья. Основной задачей нового ведомства, по мнению господина Колесникова, должна стать продажа и сдача в аренду дешевых квартир. В чем же принципиальное новаторство идей чиновника? В повышении доступности жилья за счет внедрения механизма финансового лизинга. Например, квартиру площадью 50 кв. м и стоимостью 300 тыс. грн можно будет купить на условиях нулевого первоначального взноса с последующими выплатами около 3% годовых. Срок такого лизинга составит 12-15 лет, а ежемесячный платеж всего 2 тыс. грн. Это значительно ниже, нежели стоимость аренды однокомнатной квартиры в Киеве и весьма доступно для бюджета средней украинской семьи. Лизинговые квартиры будут оформляться в долгосрочную аренду, а финансировать сделку будет Госагентство без участия банков-партнеров. Согласно правилам лизинга, документы собственности на квартиру семья получит только рассчитавшись за жилье в полном объеме.
Эксперты отмечают, что стоимость квадратного метра нового доступного жилья будет почти на 2 тыс. грн выше, нежели «старого», но это все равно на 2-4 тыс. грн меньше, нежели рыночная стоимость квадратного метра в киевских новостройках.
Читайте также: Заграница ипотеке не поможет
Сам Борис Колесников надеется, что правительство рассмотрит и утвердит его проект в конце ноября 2012 года, а уже весной 2013 года в городах-миллионниках начнется строительство нового доступного жилья. Планы Вице-премьера амбициозны: 2013 год - 10 тыс. квартир, в 2014 год - 25 тыс., 2015 год - 100 тыс. Под реализацию столь масштабного проекта планируется построить в Украине пять бетонных заводов. Правда, для этого необходимо, чтобы правительство заняло на внешнем рынке около 200 млн. долл.
За и против
Комментируя идею Бориса Колесникова, директор компании «Идеал Плюс» Ярослав Цуканов отмечает: «… то, что власть обещает под 3% ипотечный кредит и квартиры, которые можно будет покупать в лизинг, а ГИУ будет выкупать готовые квартиры на свободном рынке – это замечательно, потому что вложение денег в строительство сопряжено с определенным риском (невыполнение застройщиком своих обязательств). А тут уже государство будет выкупать готовый продукт, который сразу получит потребитель». По мнению эксперта, в экономически стабильных странах заимствования осуществляются под 6%, поэтому хорошо если так будет в Украине. Если же Госагентство будет брать ресурс под 6% для того, чтобы выкупить квартиры по себестоимости, а отдавать под 3%, возникнет проблема - где взять средства, чтобы покрыть разницу? «Есть два способа – либо увеличить количество участников этой программы, и за их счет восполнять недостающие средства, по принципу пирамиды, либо дотировать этот разрыв из госбюджета, - говорит господин Цуканов. - Но бюджетные дотации не дают гарантий, потому что не пропишут на следующий год в бюджете денег на эту программу, и она свернется». Тем не менее, эксперт считает правильным предлагаемый подход к ипотечному кредитованию: «Половина мира так работает по социальному жилью. Поэтому нашим чиновникам, которые не стали изобретать велосипед, а взяли лучшее – браво! Теперь важно определить источники финансирования, которые смогут обеспечить эту программу».
В свою очередь, президент Конфедерации строителей Украины Лев Парцхаладзе считает государственные ипотечные программы полезными. «Рынок оживить реально, главное чтобы программы работали. У нас есть одна большая проблема - население боится брать кредиты. Если бы людям предлагали кредит под 3%, они бы охотнее на это шли. Но если им предлагают кредит под 15% и обещают дотации, то они просто не верят», - говорит господин Парцхаладзе. Тем не менее, застройщик считает более реальной ставку 7-8% на покупку доступного жилья, при этом акцентируя на необходимости запрета системы государственных дотаций, которые часто не выплачиваются по причине дефицита средств в госбюджете.
Читайте также:Ипотека вне закона
Глава компании «ТММ» Николай Толмачев более скептически оценивает нынешнее влияние государственных ипотечных программ на рынок жилья в Украине. «Все предыдущие программы с бюджетом 100-200 миллионов гривен ничего не значили для рынка. Рынок первичного жилья в Украине оценивается в 20 миллиардов гривен. Если к этим деньгам добавится еще 10 миллиардов гривен, то это будет существенно! Хотя бы 2 миллиарда гривен реальных денег. Любые суммы до 1 миллиарда на рынок не влияют», - заявляет застройщик. Комментируя выгоды и риски игроков рынка, участвующих в государственных ипотечных программах, Николай Толмачев отмечает: «Застройщикам, которые специализируются на доступном жилье, выгодно участвовать в таких программах. Это для них реальный шанс выживать. Что касается рисков, то застройщик может вложить свои деньги, а поддержки от государства не получить. И тогда будут долгострои».
Осторожный оптимизм, сомнения экспертов и участников рынка могут смениться восторженными откликами, если правительство реализует все запланированные ипотечные программы. В первую очередь, речь идет о бесперебойном финансировании. Второе условие – стабильность и верность своему слову, только так можно заслужить доверие участников рынка и простых граждан.
Любите готовить?! Тогда данное предложение для Вас. Вашему вниманию представлен рецепт вареников с творогом. С этим заданием может справиться даже новичок. Приятного аппетита.
.jpg)
.png)
.png)
.png)
.png)
.png)
