Камни преткновения ОСМД

Новости по теме

18 апреля 2024 г. 09:30
Реалізовано черговий проєкт модернізації ОСББ  

04 апреля 2024 г. 11:37
Опубліковано законопроєкт про засади житлової політики  

04 января 2024 г. 10:05
У цьому році хочемо завершити 400 проєктів за програмою "ВідновиДім" - Фонд енергоефективності  

Они существенно влияют на развитие экономических взаимоотношений в государстве, о чем и указано в Программе реформирования и развития жилищно-коммунального хозяйства.

Среди этих реформ значительную роль играет создание объектов соединений совладельцев домов и квартир в многоквартирных домах, как неприбыльных организаций для управления и содержания дома, его ремонту и эксплуатации.

Создание ОСМД в рамках единого комплекса недвижимого имущества, включающего земельные участки и расположенные на них жилые дома - это также один из эффективных средств защиты прав собственника жилья и организации управления многоквартирными жилыми домами с разными собственниками отдельных помещений.

Формирование рыночных отношений в жилищной сфере и принятия Законов «О  собственности» и «О приватизации государственного жилищного фонда» предоставили возможность жителям домов получить в частную собственность квартиры государственного жилищного фонда, которые они занимали.

Читайте также: «Ловушки» закона об ОСМД

Именно в Законе «О приватизации государственного жилищного фонда» было впервые установлено, что для обеспечения эффективного использования приватизированных квартир и управления ими владельцы квартир (домов) могут создавать общества или объединения индивидуальных владельцев квартир и домов.

С целью законодательного обеспечения такой новой формы хозяйствования, как ОСМД, был принят Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» и постановление Кабмина от 11.10.02р. №152 «О реализации Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома».

Законом «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» определено, что объединение является юридическим лицом с момента выдачи свидетельства о государственной регистрации, имеет самостоятельный баланс, счета в банковских учреждениях, печать с собственным наименованием и другие необходимые реквизиты.

Постановлением Кабмина от 11.10.02 года №1521 «О реализации Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» утвержден Порядок государственной регистрации ОСМД.

Согласно этому Порядку государственная регистрация ОСМД проводится исполнительным органом городского совета, районной или городской государственной администрацией по месту нахождения многоквартирного дома. Органы государственной регистрации ведут реестры ОСМД в установленном ими порядке.

Читайте также: ОСМД взялись за закон

Вместе с этим необходимо иметь в виду, что с 1 июля 2004 вступил в силу Закон «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц – предпринимателей», действие которого распространяется на государственную регистрацию всех юридических лиц независимо от организационно-правовой формы, формы собственности и подчинения, а также физических лиц - предпринимателей.

Необходимо отметить, что важным и таким, который беспокоит практически всех новообразованных ОСМД и жителей домов, в которых такие объединения не созданы, является вопрос определения правового режима имущества вспомогательных помещений, находящихся в многоквартирных домах.

Законодателем установлено, что владельцы квартир многоквартирных домов являются совладельцами вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства и обязаны принимать участие в общих расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории соответственно своей доле в имуществе дома. Вспомогательные же помещения (кладовки, сараи и др.) передаются в собственность квартиросъемщиков бесплатно и отдельно приватизации не подлежат.

Однако эту норму толковали по-разному. Так, например, некоторые органы исполнительной власти, органы местного самоуправления, их должностные лица, а также отдельные суды исходили из того, что владельцы приватизированных квартир для приобретения права общей собственности на вспомогательные помещения должны провести с этой целью дополнительные действия, а именно: создать ОСМД и обязательно вступить в него, принять дом на свой баланс, заключить договор с поставщиками коммунальных услуг, оплатить сбор за пользование этими услугами, зарегистрировать вспомогательные помещения в бюро технической инвентаризации и т.д.

Позиция же Министерства юстиции по этим вопросам заключалась в том, что факт создания ОСМД не может быть основанием для увеличения или уменьшения объема их прав по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом, поскольку такие объединения создаются на добровольных началах для содействия управлению, содержанию, а также эффективного использования квартир и другого недвижимого имущества, приватизированного в соответствии с Законом.

Читайте также: Налоговая кабала для ОСМД

В связи с различным толкованием положений Закона «О приватизации государственного жилищного фонда» Конституционным Судом 2 марта 2004 принято Решение, которым установлено, что вспомогательные помещения (подвалы, сараи, кладовки, чердаки, колясочные и др.) передаются безвозмездно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир (комнат в квартирах) многоквартирных домов.

Для подтверждения права собственности на вспомогательные помещения не нужно осуществлять дополнительные действия, в частности создавать ОСМД и вступать в него. Владельцы же неприватизированных квартир многоквартирного дома признаны совладельцами вспомогательных помещений наравне с владельцами приватизированных квартир.

Не менее актуальным является также вопрос о праве собственности на земельный участок, на котором расположен дом, а также на придомовую территорию.

Исходя из положения Закона «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» передача на баланс имущества (в том числе земельного участка), которое входит в состав жилого комплекса, но не принадлежит объединению, не влечет возникновения права собственности на него, то есть объединение становится собственником земельного участка и придомовой территории только после получения акта о праве собственности на этот земельный участок.

Учитывая то, что нередки случаи, когда, например, так называемые «предприниматели» или другие субъекты предпринимательской деятельности фактически осуществляют самозахват прилегающих территорий вокруг жилых домов, строя там автостоянки для собственных нужд, ОСМД необходимо должным образом оформлять приватизацию земельного участка (придомовой территории).

Читайте также: Как живется в ОСМД: взгляд изнутри

Также важным аспектом деятельности ОСМД является право объединений на осуществление хозяйственной деятельности для обеспечения собственных нужд.

Это право ОСМД закреплено в статье 4 Закона «Об объединении совладельцев многоквартирного дома».

На сегодня у нас в стране сложилась такая практика, что хозяйственная деятельность ОСМД преимущественно осуществляется путем предоставления в аренду нежилых и вспомогательных помещений.

Так, собственник помещения в многоквартирном доме, в котором создано объединение, может сдать его в аренду для проживания физическому лицу или для осуществления хозяйственной, предпринимательской и иной не запрещенной законом деятельности физическому или юридическому лицу, если такая деятельность не противоречит установленным нормам использования помещений в жилых домах и не наносит ущерба интересам владельцев (пользователей) и окружающей среде.

В порядке, предусмотренном уставом, правление объединения по поручению общего собрания может заключить договор аренды с физическим или юридическим лицом о помещениях, находящихся в общей собственности членов объединения. По договоренности сторон может быть заключен договор о передаче в аренду квартиры, помещений или их части, находящиеся в общей долевой собственности членов объединения. В этом случае договором определяется доля каждой стороны в получении доходов и уплате налогов, других обязательных платежей, предусмотренных законом или уставом.

Важным также является закрепление в статье 26 Закона «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» нормы о том, что передача в аренду жилого или нежилого помещения для ведения хозяйственной, предпринимательской и иной деятельности, если это будет противоречить интересам или ущемлять права других собственников помещений, не допускается.

Средства от аренды и другой коммерческой деятельности облагаются налогом на прибыль и НДС, в отличие от других доходов ОСМД, и используются на оплату дворников, уборщиц и другие нужды.

Хочется отметить, что, например, в странах Европы объединения по-другому используют право на осуществление хозяйственной деятельности, а именно: открывают прачечные, бани, химчистки и т.д. для нужд жителей, используют стены дома для размещения рекламы.