Вони суттєво впливають на розвиток економічних взаємовідносин у державі, про що і зазначено в Програмі реформування і розвитку житлово-комунального господарства.
Серед цих реформ значну роль відіграє створення об'єднань співвласників будинків та квартир у багатоквартирних будинках, як неприбуткових організацій для управління та утримання будинку, його ремонту та експлуатації.
Створення ОСББ у межах єдиного комплексу нерухомого майна, що включає земельні ділянки і розташовані на них житлові будинки - це також один із ефективних засобів захисту прав власника житла та організації управління багатоквартирними житловими будинками з різними власниками окремих приміщень.
Формування ринкових відносин у житловій сфері та прийняття Законів «Про власність» та «Про приватизацію державного житлового фонду» надали можливість мешканцям будинків отримати у приватну власність квартири державного житлового фонду, які вони займали.
Читайте також: «Пастки» закону про ОСББ
Саме в Законі «Про приватизацію державного житлового фонду» було вперше встановлено, що для забезпечення ефективного використання приватизованих квартир та управління ними власники квартир (будинків) можуть створювати товариства або об'єднання індивідуальних власників квартир і будинків.
З метою законодавчого забезпечення такої нової форми господарювання, як ОСББ, було прийнято Закон «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» та постанову Кабміну від 11.10.02року №152 «Про реалізацію Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».
Законом «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначено, що об'єднання є юридичною особою з моменту видачі свідоцтва про державну реєстрацію, має самостійний баланс, рахунки в банківських установах, печатку з власним найменуванням та інші необхідні реквізити.
Постановою Кабміну від 11.10.02 року №1521 «Про реалізацію Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» затверджено Порядок державної реєстрації ОСББ.
Згідно з цим Порядком, державна реєстрація ОСББ проводиться виконавчим органом міської ради, районної або міської державною адміністрацією за місцем знаходження багатоквартирного будинку. Органи державної реєстрації ведуть реєстри ОСББ у встановленому ними порядку.
Читайте також: ОСББ взялися за закон
Разом з цим необхідно мати на увазі, що з 1 липня 2004 року набрав чинності Закон «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців», дія якого поширюється на державну реєстрацію всіх юридичних осіб незалежно від організаційно-правової форми, форми власності та підпорядкування, а також фізичних осіб - підприємців.
Необхідно відзначити, що найбільше хвилює практично всіх новостворених ОСББ питання визначення правового режиму майна допоміжних приміщень, що знаходяться в багатоквартирних будинках.
Законодавцем встановлено, що власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку. Допоміжні ж приміщення (комори, сараї тощо) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
Однак цю норму тлумачили по-різному. Так, наприклад, деякі посадовці виходили з того, що власники приватизованих квартир для набуття права спільної власності на допоміжні приміщення повинні провести з цією метою додаткові дії, а саме: створити ОСББ і обов'язково вступити до нього, прийняти будинок на свій баланс, укласти договір з постачальниками комунальних послуг, сплатити збір за користування цими послугами, зареєструвати допоміжні приміщення в бюро технічної інвентаризації тощо.
Позиція ж Міністерства юстиції з цих питань полягала у тому, що факт створення ОСББ не може бути підставою для збільшення або зменшення обсягу їх прав щодо володіння, користування і розпорядження своїм майном, оскільки такі об'єднання створюються на добровільних засадах для сприяння управлінню, утриманню, а також ефективного використання квартир та іншого нерухомого майна, приватизованого відповідно до Закону.
Читайте також: Податкова кабала для ОСББ
У зв'язку з різним тлумаченням положень Закону «Про приватизацію державного житлового фонду» Конституційним Судом 2 березня 2004 прийнято Рішення, яким встановлено, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні тощо) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків.
Для підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потрібно здійснювати додаткові дії, зокрема створювати ОСББ і вступати до нього. Власники ж неприватизованих квартир багатоквартирного будинку визнані співвласниками допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.
Не менш актуальним є також питання про право власності на земельну ділянку, на якій розташований будинок, а також на прибудинкову територію.
Виходячи з положення Закону «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» передача на баланс майна (в тому числі земельної ділянки), яке входить до складу житлового комплексу, але не належить об'єднанню, не тягне виникнення права власності на нього, тобто об'єднання стає власником земельної ділянки та прибудинкової території лише після отримання акта про право власності на цю земельну ділянку.
Враховуючи те, що нерідкі випадки, коли, наприклад, так звані «підприємці» або інші суб'єкти підприємницької діяльності фактично здійснюють самозахват прилеглих територій навколо житлових будинків, ОСББ необхідно належним чином оформляти приватизацію земельної ділянки (прибудинкової території).
Читайте також: Як живеться в ОСББ: погляд зсередини
Також важливим аспектом діяльності ОСББ є право об'єднань на здійснення господарської діяльності для забезпечення власних потреб.
Це право ОСББ закріплено у статті 4 Закону «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».
Наразі у нас в країні склалася така практика, що господарська діяльність ОСББ переважно здійснюється шляхом надання в оренду нежитлових та допоміжних приміщень.
Так, власник приміщення у багатоквартирному будинку, в якому створене об'єднання, може здати його в оренду для проживання фізичній особі або для здійснення господарської, підприємницької та іншої не забороненої законом, якщо така діяльність не суперечить встановленим нормам використання приміщень у житлових будинках та не завдає шкоди інтересам власників і навколишньому середовищу.
У порядку, передбаченому статутом, правління об'єднання за дорученням загальних зборів може укласти договір оренди з фізичною або юридичною особою щодо приміщень, які перебувають у спільній власності членів об'єднання. За домовленістю сторін може бути укладений договір про передачу в оренду квартири, приміщень або їх частини, що перебувають у спільній частковій власності членів об'єднання. В цьому випадку договором визначається частка кожної сторони в отриманні доходів та сплаті податків, інших обов'язкових платежів, передбачених законом чи статутом.
Важливим також є закріплення у статті 26 Закону «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» норми про те, що передача в оренду жилого чи нежилого приміщення для ведення господарської, підприємницької та іншої діяльності, якщо це буде суперечити інтересам або обмежувати права інших власників приміщень, не допускається.
Кошти від оренди та іншої комерційної діяльності оподатковуються податком на прибуток і ПДВ, на відміну від інших доходів ОСББ, і використовуються на оплату двірників, прибиральниць та інші потреби.
Хочеться відзначити, що, наприклад, у країнах Європи об'єднання по-іншому використовують право на здійснення господарської діяльності, а саме: відкривають пральні, лазні, хімчистки і т.д. для потреб жителів, використовують стіни будинку для розміщення реклами.
.jpg)
.png)
.png)
.png)
.png)
.png)
