Секрет доступности жилья

Новости по теме

04 апреля 2024 г. 18:25
Киевгорстрой сможет разморозить проекты в третьем квартале  

14 марта 2024 г. 15:45
В Буче разоблачили чиновника на растрате 500 тыс. грн на ремонте укрытий  

11 марта 2024 г. 15:57
В Украине создадут три новых реестра для восстановления страны  

Социальные инициативы Президента Виктора Януковича по кредитованию строительства жилья вызвали дискуссию как среди профессионалов, так и среди широких слоев населения. Уж очень заманчиво звучит идея кредита под 2-3% на 10-15 лет.  Однако, как оказалось,  далеко не всем достанется долгожданное жилье.

Иллюзии были развеяны самой властью. По словам замглавы Администрации Президента Ирины Акимовой,  на «прорыв» в строительстве доступного жилья в  предвыборном 2012 году бюджетных средств отыщут не более 1 млрд грн. Число счастливых обладателей долгожданных квадратных метров составит 10 тыс. семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, при очереди «длиной» в 1 млн человек.

Шара «по-министерски»

Вопрос доступного жилья Министерство регионального развития, строительства и ЖКХ предлагает решать за счет недостроенных жилищных объектов, число которых за период финансового кризиса выросло до 4 тыс. общей жилой площадью 15,8 млн кв. м. Застройщики просто не в состоянии выполнить свои обязательства. Возникает ряд вопросов: спасет ли эту ситуацию 1 млрд грн? Правильно ли решать проблему недостроев за счет программы «Доступное жилье»? И зачем использовать механизм ипотеки для строительства социального жилья?   

Читайте также: Ипотечный иллюзион

Действительно, гривна государственных инвестиций в строительство при использовании схемы погашения кредитной ставки дает на выходе 5 грн. Кроме того, погашение процентной ставки – прекрасный способ многократно увеличить эффективность использования госсредств. Эксперты также соглашаются, что ипотека стимулирует ряд смежных рынков, однако считают маловероятным  снижение ставок по ипотечным займам до 2-3%.

«Это утопия. Россия и США не могут себе позволить такие ставки по ипотеке. Реальные ставки не могут быть ниже индекса изменения потребительских цен (в Украине – 8-11%), иначе погашение кредитных ставок станет прямым дотированием со стороны государства. Задача не стоит в огромных инвестициях со стороны государства. Если власть хочет получить недорогое жилье, нужно разграничить понятия «жилье эконом-класса» и «социальное жилье», не подлежащее приватизации и предоставляемое малоимущим гражданам во временное пользование», - считает независимый эксперт Ярослав Цуканов.

Дешево и сердито

Необходимо проанализировать, что эффективней: строить бесплатно жилье для 1% населения в год или возводить доходные дома, чтобы предоставлять очередникам недорогое социальное жилье в аренду. Очереднику, если ему нужна крыша над головой, а не желанная собственность, по большому счету абсолютно все равно: жить в арендованном жилье или в залоговом, платить по ипотеке 15 лет или снимать такое же жилье в 2 раза дешевле. Если говорить конкретно, стоит вопрос: сколько квадратных метров доступного жилья можно получить в 2012 году за 1 млрд бюджетных гривен. Ипотека позволяет за эти деньги выдать только 10 тыс. ключей от новых квартир, аренда – минимум в 2 раза больше. «Для государства в строительной сфере эффективней вкладывать средства через ипотеку. Для гражданина – в условиях падающего рынка, когда предложение жилья превышает спрос, выгодней аренда», - высказывает свое мнение Ярослав Цуканов.

Читайте также: Доступное жилье: нереальная реальность

Другой путь поиска источников финансирования для доступного жилья видит член общественного совета Минрегиона, президент ВОО «Центр перспективного развития и инноваций «Градис» Вячеслав Козак. «Самый прямой путь к доходным домам – это  ОСМД. Рано или поздно выкристаллизуется предприниматель, эффективный управляющий – тогда и возникнет доступ к внешним финансовым ресурсам, что позволит уменьшить энергозатраты, и за счет этого снизить арендные ставки, а значит – сделать жилье доступным», - считает эксперт.

Не нужно забывать, что ипотека – это не только кабальная нагрузка для новых квартирантов, а и многолетние затраты государства на погашение процентной ставки. С учетом волны дефолтов по Европе неизвестно, сможет ли Украина 15 лет строить жилье для нуждающихся. Плюс к кредитным ставкам нужно отыскивать средства на дороги и коммуникации, а если новоселы – малоимущие, то еще и на субсидии, погашение разницы в тарифах, льготы  т.д.

Подальше от города

Есть еще один факт, о котором мало кто говорит вслух. За последние 20 лет наши коммунальные предприятия из-за политики сдерживания роста тарифов (и как следствия – дефицита средств) были вынуждены забыть о планово-предупредительных ремонтах, в результате чего износ внутридомовых сетей в домах достигает 80-90%. Число аварийного жилья возрастает в геометрической прогрессии. Хрущевки и сталинки исчерпали себя, и рано или поздно встанет вопрос о переселении огромного числа людей вплоть до строительства новых районов и городов.

Ни ипотека, ни аренда жилья не решает глобальных государственных задач. И здесь появляется еще один путь для развития экономики – это коттеджное строительство. В отличие от общегосударственных финансовых инструментов оно позволяет постепенно осуществить «исход» из аварийного жилья, развить строительство в курортных и экологически чистых местах.

Читайте также: Минрегион проверит жилье на «доступность»

При этом особое внимание следует уделить доступности строительных материалов как основной составляющей себестоимости жилья. 

«Жилье абсолютно доступным не будет никогда, чтобы ни говорил Президент или Премьер. Сейчас средняя зарплата 2700 грн, а 1 кв. м жилья в 2-3 раза дороже. О каком доступном жилье может идти речь? Это всё предвыборный популизм. Инвестиции нужно направлять не столько в строительство, сколько в развитие экономики, создание новых отраслей, которые позволят снизить импортозависимость страны и создать новые рабочие места», - считает генеральный директор консалтинговой компании «Global Solutions» Сергей Тумасов.

Инновация со свалки

Такой новой отраслью экономики может стать производство домов из пеностекла, которое изготавливается из обычного стекла.  Сырьем для его производства может быть стеклобой, который на 15-20% заполняет наши полигоны бытовых отходов. На рынке сейчас пеностекло стоит около 50 грн за кв. м и давно используется в пассивном и активном строительстве. На большинстве стадионов уже заменили минеральную вату, играющую роль утеплителя, прочным пеностеклом. Очень важно, что пеностекло благодаря своим характеристикам одновременно служит и стеной, и утеплителем. Оно не горит, не гниет, не впитывает влагу, не слеживается, не выделяет токсины, а по прочности превосходит многие традиционные теплоизоляционные материалы. В контексте строительства доступного жилья интересен немецкий опыт изготовления готовых «коробок» из пеностекла и их транспортировки на любые расстояния. Без отделочных работ такая «коробка» площадью 30 кв.м. при массовом производстве может стоить до 20 тыс. грн.

Читайте также: Три кита разумной ипотеки

Соответственно, если ипотека за 1 млрд грн в год позволяет получить 10 тыс. ключей от квартир, то аренда в 2 раза больше – около 20 тыс. квартир, коттеджное строительство и того более – 50 тыс. домов. А коттеджи из вторсырья выполняют ту же самую функцию драйвера экономики, что и ипотека, и самое главное – полностью освобождают от многолетней долговой нагрузки и государство, и гражданина.

Напоследок стоит отметить, что уже сейчас есть все ресурсы для того, чтобы скорректировать программу строительства доступного жилья. Фонд содействия местному самоуправлению ежегодно выделяет 25 млн грн на государственные гранты городам. Средние города получают до 1 млн грн на инновационные проекты и при наличии воли и желания могут направить часть инвестиций на проекты по-настоящему доступного жилья.

Выгоды для государства и гражданина от ипотеки, 
  аренды жилья и коттеджного строительства

Сергей Купин

Для всех любителей компьютерных игр, предлагаем вам посетить портал torrent-world.ru. Скачивай и играй в свои любимые игры бесплатно.