Секрет доступності житла

Новини по темі

04 Квітня 2024 p. 18:25
Київміськбуд зможе розморозити проекти в третьому кварталі  

14 Березня 2024 p. 15:45
У Бучі викрили посадовця на розтраті 500 тис. грн на ремонті укриттів  

11 Березня 2024 p. 15:57
В Україні створять три нових реєстри для відбудови країни  

Соціальні ініціативи Президента Віктора Януковича з кредитування будівництва житла викликали дискусію як серед професіоналів, так і серед широких верств населення. Надто вже привабливо звучить ідея кредиту під 2-3% на 10-15 років. Однак, як виявилося, далеко не всім дістанеться довгоочікуване житло.

Ілюзії були розвіяні самою владою. За словами заступника голови Адміністрації Президента Ірини Акімової, на «прорив» у будівництві доступного житла в передвиборчому 2012 році бюджетних коштів відшукають не більше 1 млрд грн. Число щасливих володарів довгоочікуваних квадратних метрів складе 10 тис. сімей, які потребують поліпшення житлових умов, - при черзі «довжиною» в 1 млн осіб.

Шара «по-міністерськи»

Питання доступного житла Міністерство регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ пропонує вирішувати за рахунок недобудованих житлових об'єктів, кількість яких за період фінансової кризи зросла до 4 тис. загальною житловою площею 15,8 млн кв. м. Забудовники просто не в змозі виконати свої зобов'язання. Виникає низка питань: чи врятує цю ситуацію 1 млрд грн? Чи правильно вирішувати проблему недобудов за рахунок програми «Доступне житло»? І навіщо використовувати механізм іпотеки для будівництва соціального житла?

Дійсно, гривня державних інвестицій у будівництво при використанні схеми погашення кредитної ставки дає на виході 5 грн. Крім того, погашення процентної ставки – прекрасний спосіб багаторазово збільшити ефективність використання державних коштів. Експерти також погоджуються, що іпотека стимулює ряд суміжних ринків, однак вважають малоймовірним зниження ставок за іпотечними позиками до 2-3%.

Читайте також: Іпотечний ілюзіон

«Це утопія. Росія і США не можуть собі дозволити такі ставки по іпотеці. Реальні ставки не можуть бути нижчими індексу зміни споживчих цін (в Україні – 8-11%), інакше погашення кредитних ставок стане прямим дотуванням з боку держави. Завдання не стоїть у величезних інвестиціях від держави. Якщо влада хоче отримати недороге житло, потрібно розмежувати поняття «житло економ-класу» і «соціальне житло», яке не підлягає приватизації і надається малозабезпеченим громадянам у тимчасове користування», - вважає незалежний експерт Ярослав Цуканов.

Дешево і сердито

Необхідно проаналізувати, що ефективніше: будувати безкоштовне житло для 1% населення в рік або зводити дохідні будинки, щоб надавати черговикам недороге соціальне житло в оренду. Черговику, якщо йому потрібен дах над головою, а не бажана власність, за великим рахунком абсолютно все одно: жити в орендованому житлі або в заставному, платити по іпотеці 15 років або знімати таке ж житло вдвічі дешевше. Якщо говорити конкретно, стоїть питання: скільки квадратних метрів доступного житла можна отримати у 2012 році за 1 млрд бюджетних гривень. Іпотека дозволяє за ці гроші видати лише 10 тис. ключів від нових квартир, оренда – мінімум удвічі більше. «Для держави в будівельній сфері ефективніше вкладати кошти через іпотеку. Для громадянина – за  умов падаючого ринку, коли пропозиція житла перевищує попит, вигідніше оренда», - висловлює свою думку Ярослав Цуканов.

Читайте також: Доступне житло: нереальна реальність

Інший шлях пошуку джерел фінансування для доступного житла бачить член громадської ради Мінрегіону, президент ВГО «Центр перспективного розвитку та інновацій «Градіс» В'ячеслав Козак. «Найбільш прямий шлях до дохідних будинків – це ОСББ. Рано чи пізно викристалізується підприємець, ефективний керуючий – тоді й виникне доступ до зовнішніх фінансових ресурсів, що дозволить зменшити енерговитрати, і за рахунок цього знизити орендні ставки, а отже – зробити житло доступним», - вважає експерт.

Не потрібно забувати, що іпотека – це не тільки кабальне навантаження для нових квартирантів, а й багаторічні витрати держави на погашення процентної ставки. З урахуванням хвилі дефолтів по Європі невідомо, чи зможе Україна 15 років будувати житло для нужденних. На додачу до кредитних ставок потрібно відшукувати кошти на дороги та комунікації, а якщо новосели – незаможні, то ще й на субсидії, погашення різниці в тарифах, пільги тощо.

Подалі від міста

Є ще один факт, про який мало хто говорить уголос. За останні 20 років наші комунальні підприємства через політику стримування росту тарифів (і як наслідку – дефіциту коштів) були змушені забути про планово-попереджувальні ремонти, внаслідок чого знос внутрішньобудинкових мереж в будинках сягає 80-90%. Число аварійного житла зростає в геометричній прогресії. Хрущовки і сталінки вичерпали себе, і рано чи пізно постане питання про переселення величезної кількості людей – аж до будівництва нових районів і міст.

Ні іпотека, ні оренда житла не вирішує глобальних державних задач. І тут з'являється ще один шлях для розвитку економіки – це котеджне будівництво. На відміну від загальнодержавних фінансових інструментів воно дозволяє поступово здійснити «вихід» з аварійного житла, розвинути будівництво в курортних та екологічно чистих місцях.

Читайте також: Мінрегіон перевірить житло на «доступність»

При цьому особливу увагу слід приділити доступності будівельних матеріалів як основної складової собівартості житла.

«Житло абсолютно доступним не буде ніколи, щоб не казав Президент чи Прем'єр. Зараз середня зарплата 2700 грн, а 1 кв. м житла - у 2-3 рази дорожче. Про яке доступне житло може йти мова? Це все передвиборчий популізм. Інвестиції потрібно направляти не стільки в будівництво, скільки в розвиток економіки, створення нових галузей, які дозволять знизити імпортозалежність країни і створити нові робочі місця», - вважає генеральний директор консалтингової компанії «Global Solutions» Сергій Тумасов.

Інновація зі звалища

Такою нової галуззю економіки може стати виробництво будинків з піноскла, яке виготовляється зі звичайного скла. Сировиною для його виробництва може бути склобій, який на 15-20% заповнює наші полігони побутових відходів. На ринку зараз піноскло коштує близько 50 грн за кв. м і давно використовується в пасивному та активному будівництві. На більшості стадіонів вже замінили мінеральну вату, що відіграє роль утеплювача, міцним піносклом. Дуже важливо, що піноскло завдяки своїм характеристикам одночасно слугує і стіною, і утеплювачем. Воно не горить, не гниє, не вбирає вологу, не злежується, не виділяє токсини, а по міцності перевершує багато традиційних теплоізоляційних матеріалів. У контексті будівництва доступного житла є цікавим німецький досвід виготовлення готових «коробок» з піноскла та їх транспортування на будь-які відстані. Без обробних робіт така «коробка» площею 30 кв. м. при масовому виробництві може коштувати до 20 тис. грн.

Читайте також: Три кити розумної іпотеки

Відповідно, якщо іпотека за 1 млрд грн на рік дозволяє отримати 10 тис. ключів від квартир, то оренда вдвічі більше – близько 20 тис. квартир, котеджне будівництво й того більше – 50 тис. будинків. А котеджі зі вторсировини виконують ту ж саму функцію драйвера економіки, що й іпотека, і найголовніше – повністю звільняють від багаторічного боргового навантаження і державу, і громадянина.

Наостанок варто відзначити, що вже зараз є всі ресурси для того, щоб скорегувати програму будівництва доступного житла. Фонд сприяння місцевому самоврядуванню щорічно виділяє 25 млн грн на державні гранти містам. Середні міста отримують до 1 млн грн на інноваційні проекти і при наявності волі і бажання можуть направити частину інвестицій на проекти по-справжньому доступного житла.

Вигоди для держави і громадянина від іпотеки,
 оренди житла і котеджного будівництва 
 

Сергій Купін