Не є великим відкриттям той факт, що діючий Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирних будинкві» № 2866-ІІІ, прийнятий ще в 2001 році, давно вже перестав відповідати вимогам сьогодення. І хоча останніми роками в нього було внесено чимало змін, його норми не здатні належним чином регулювати відносини між співвласниками багатоквартирних будинків. Мінрегоін України з метою вдосконалення відносин між співвласниками декілька разів намагалося вносити законопроекти про здійснення права власності у багатоквартирному будинку, вони навіть були підтримані народними депутатами, однак заветовані четвертим Президентом України Віктором Януковичем. Згодом Мінрегіон оголосив про те, що розробкою концепції нового документа будуть займатися юристи іноземної компанії Baker&McKenzie, робота якої оплачується за рахунок коштів Міжнародної фінансової корпорації.
Результатом їх роботи стали два законопроекти - №3793 «Про відносини власності у багатоквартирному будинку», та №3669 «Про особливості управління багатоквартирними будинками», які були зареєстровані у Верховній Раді України в грудні 2013 року.
На необхідності прийняття цих законопроектів наголошувалося в плані дій «100 днів, 100 кроків уряду», який в березні цього року було представлено Прем’єр-Міністром України Арсенієм Яценюком.
Читайте також: ОСББ береться за реформування житлового господарства
Не минуло і п’яти місяців, як у серпні за реєстраційним номером 4463а у Верховній Раді України урядом зареєстровано проект Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який за змістом практично нічим не відрізняється від законопроекту №3793 «Про відносини власності у багатоквартирному будинку», однак, на відміну від норм законопроекту №3793 авторами законопроекту № 4463а пропонується поширити його дію не лише на правовідносини, що виникають у процесі реалізації прав та виконання обов’язків співвласників, а й на власників житлових та нежитлових приміщень у гуртожитках, на які поширюється сфера дії Закону України «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків».
На відміну від законопроекту №3793, поданий у серпні законопроект №4463а не містить норми про те, що у разі державної реєстрації прав на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, право власності або право користування такою земельною ділянкою належить до спільного майна багатоквартирного будинку.
Законопроект №4463а передбачає, що управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками, при цьому створення ОСББ не є обов’язковим, на відміну від законопроекту №3793. Урядом пропонується надати можливість співвласникам за власним рішенням передати усі або частину функцій з управління багатоквартирним будинком ОСББ (асоціації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку) або управителю.
Законопроектом №4463а спрощується порядок ініціювання зборів співвласників. У разі його прийняття у будь-якому багатоквартирному будинку ініціативна група з не менш як двох співвласників зможе ініціювати збори та винести на їх розгляд питання щодо управління спільним майном будинку, у тому числі про форму управління (самостійно або через управителя), обрання чи зміну управителя, проведення капітального ремонту будинку, порядку користування спільним майном тощо.
Також передбачена чітка процедура скликання зборів співвласників, порядок голосування та прийняття рішень. Причому, якщо під час зборів не буде набрано достатньої кількості голосів ані «за», ані «проти» запропонованого рішення, є можливість провести додатково письмове опитування серед співвласників, які не голосували на зборах. Встановити, що кількість голосів кожного зі співвласників визначається пропорційно до площі приміщень, які належать йому в будинку.
При цьому в законопроекті №4463а відсутня норма про те, що збори повинні проводитися у приміщеннях відповідного багатоквартирного будинку або на прибудинковій території у робочі дні після 18:00 години або у вихідні дні, яка містилася у законопроекті №3793.
За законопроектом №4463а рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом становить більш як 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку. А у випадку, якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить 50 відсотків або більше загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосувало більш як 75 відсотків загальної кількості співвласників.
Читайте також: ЖКГ не відчуло «Майдану»
Нововведенням також є положення, згідно з яким за рішенням зборів співвласників повноваження щодо прийняття рішень, що стосуються спільного майна, яким користується лише певна група співвласників (співвласники квартир та нежитлових приміщень, розташованих в одному під’їзді або секції багатоквартирного будинку, тощо), та не порушують права інших співвласників, можуть бути передані цій групі співвласників.
Також в законопроекті №4463а врегульоваий порядок укладання договору з управителем, при цьому зазначено, що вартість послуг, що надаються управителем, визначається за згодою сторін та зазначається у договорі з управителем. Крім цього, якщо зборами співвласників прийнято рішення про укладення договору з управителем, такий договір (зміни до нього) підписується співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір є обов’язковим для виконання всіма співвласниками. Управитель протягом одного місяця після підписання з ним договору (змін до нього) зобов’язаний надати або надіслати рекомендованим листом кожному співвласнику копію такого договору (змін до нього), завірену підписом і печаткою управителя (за її наявності).
В експертному середовищі законопроект №4463а, як і всі попередні законопроекти, які пропонували врегулювати питання здійснення права власності у багатоквартирному будинку, оціннють неоднозначно. Наприклад, аналітик ринку нерухомості Алла Сафронова, вважає, що уряд замість того, щоб раз і назавжди ухвалити закон, що враховує всі нюанси і реаліїі господарської діяльності ОСББ, а так само загальних прав і загальних же обов'язків членів даного суспільства, займається безкінечним переписуванням підготовлених попереднім урядом Миколи Азарова текстів. Також Алла Сафронова вважає небезпечною норму про те, що збори власників скликаються ініціативною групою в кількості не менш 2-х людей або управителем. При якій кількості присутніх співвласників збори будуть правомочними – задається питанням Алла Сафронова? Взагалі, - підсумовує пані Алла Сафронова, - цим законопроектом відкриваються широкі можливості для зловживань, оскільки зацікавлені в прийнятті або неприйнятті рішення власники не можуть проконтролювати реальні результати пропонованого законопроектом №4463а письмового голосування.
Навпаки більше позитиву, аніж негативу, бачить у тексті законопроекту №4463а координатор житлово-комунальних програм Громадянської мережі «Опора» Тетяна Бойко. На її думку, законопроектв №4463а вирішує надзвичайно важливу проблему - формує платоспроможний попит в особі «клієнта» на житловому ринку. «Запропоновані нововведення дадуть співвласникам абсолютно всіх багатоквартирних будинків змогу стати реальними господарями свого дому навіть без створення ОСББ, проте, це аж ніяк не заперечує доцільності створення ОСББ, - переконана Тетяна Бойко, адже саме в об’єднанні співвласники багатоквартирного будинку можуть найбільш ефективно реалізувати своє право на управління спільним майном: обрати власне правління, ревізійну комісію, сформувати ремонтний або резервний фонд тощо».
Незважаючи на такі полярні погляди на законопроект №4463а, переконаний в тому, що приймати його Верховна Рада України просто зобов'язана, навіть заради того, що він усуває штучний поділ співвласників на повноправних членів і неповноправних «не членів» ОСББ та відходить від радянського поняття «балансоутримувач», оскільки містить норму про те, що будинок переходить під управління ОСББ з моменту створення об’єднання, не очікуючи передачі на баланс.
.jpg)
.png)
.png)
.png)
.png)
.png)
