Новини по темі

02 Жовтня 2024 p. 10:35
Українці отримали житлові сертифікати на 837 млн грн для ремонтів пошкоджених осель  

24 Лютого 2025 p. 08:56
Ухвалено постанову про використання коштів Фонду ліквідації наслідків збройної агресії  

23 Вересня 2024 p. 17:40
За місяць 2,2 тисячі родмн отрималі сертифікати на відновлення житла  

За кордоном широко розвинена система кредитування покупців житла, де цільові позики можуть досягати 90% його вартості. З допомогою позик вирішуються питання не тільки соціальні - доступність житла, але і економічні - стимулювання виробництва житла (через стимулювання попиту на нього).

Один із широко поширених у розвинених країнах спосіб вирішення житлової проблеми полягає в іпотечному кредитуванні. Більше 90% житлового будівництва здійснюється за рахунок кредитів, зокрема іпотечних, одержуваних громадянами, більшість яких не відноситься до високо забезпеченим категоріям.

Закритий характер відкритого ринку

Житло як найважливіший елемент нерухомості визнається в усьому світі дуже ефективним засобом забезпечення зобов'язань, що й обумовлює настільки широке розвиток кредитування під заставу нерухомості. Існуючі за кордоном способи іпотечного кредитування можна в узагальненому вигляді звести до двох основних моделей:

1. Закрита модель іпотеки - відокремлена від решти фінансового ринку і заснована на внесках самих покупців житла;

2. Відкрита модель іпотеки, що є складовою частиною фінансового ринку країни в цілому.

Закрита модель, досить широко поширена в Німеччині, Франції та інших європейських країнах, ґрунтується на так званих житлових заощаджень, які являють собою цільове (на придбання житла або поліпшення житлових умов) накопичення коштів на спеціальних рахунках в банках або інших фінансових установах. Класичним прикладом таких заощаджень прийнято вважати будівельні ощадні каси в Німеччині, які мають досить тривалу історію їх виникнення відносять до кінця 18 століття.

Німецька заощадливість

Принцип їх організації заснований на об'єднанні невеликих коштів численних вкладників каси і послідовному придбання житла кожному з них. На сьогоднішній день будівельні ощадні каси займають в Німеччині провідне місце серед різних інвестиційних інститутів - три з чотирьох квартир будують в цій країні з допомогою житлових будівельних заощаджень. Отримати позику в такій касі її вкладник може лише за умови внесення на свій рахунок певної суми і тільки після закінчення певного часу (зазвичай 5-6 років).

Читайте також: Ринок нерухомості тисне на гальма

Максимальний термін погашення позики становить 12 років, відсотки невеликі - 5-6% річних (у два рази нижче ринкової вартості кредитів). Держава надає фінансову підтримку вкладникам будощадкас у формі виплати премій за житлові заощадження (як правило, у вигляді збільшення відсотка доходу на депозит), дотацій на погашення позики, податкових пільг (відсотки, одержувані за житловим внескам, не обкладаються прибутковим податком). Розмір і форма допомоги залежать від майнового стану позичальника, складу його сім'ї ит.п. Крім будощадкас у Німеччині існує і мережа іпотечних банків, з 1900 року і до цього часу ні один із таких банків не розорився, більше того - відсотки по заставних вони виплачували своїм вкладникам навіть в часи першої і другої світових війн.

Французьки амбіції

У Франції також діє система житлових заощаджень, але дещо відмінна від німецької. У цій країні поширені два види житлових ощадних рахунків:

«ощадна книжка А» - рахунок, на якому слід накопичувати до 100 тис. фр. і чи можна отримати кредит у розмірі, що перевищує в півтора рази суму накопичень, під 3,7% річних, при цьому щороку до такого цільового внеску додається державна премія в розмірі 7,5 тис. фр.;

рахунки PEL, на яких можна накопичувати до 400 тис. фр. і отримати кредити до 600 тис. фр. під 4,8% річних.

І в першому, і в другому випадку відсоток за кредитом у два рази нижче ринкового, що сплачується при інших видах кредитів. Крім того, відсотки за житловими вкладах можна вираховувати з оподатковуваного доходу.

Таким чином, закрита модель іпотеки має наступні характерні особливості:джерела коштів для видачі кредитів - депозити (накопичення) осіб, які одночасно є і вкладниками і позичальниками; для отримання іпотечного кредиту необхідно спочатку накопичити певну суму; на вкладені (накопичуються) засоби нараховується відсоток нижчий, ніж за звичайними депозитами, що дозволяє відповідно видавати кредити під відсотки значно нижче ринкових.

Англо-американській масштаб

Відкрита модель іпотеки особливо характерна для Англії і США, тому її часто називають англо-американської. Існуюча в цих країнах система фінансування житлового будівництва та придбання житла являє собою складний ринок загальнонаціонального масштабу, на якому діють численні іпотечні та інші банки, ощадні та кредитні асоціації, страхові компанії, пенсійні фонди та інші фінансово-кредитні установи. При цьому американська модель іпотеки не що інше, як розширений і доповнений варіант англійської моделі. Основна їх відмінність полягає в тому, що в США первинний ринок заставних (характерний для англійської моделі) доповнюється вторинним, на якому звертаються похідні цінні папери, що випускаються посередниками, які скуповують первинні заставні в іпотечних банків.

Читайте також: Житлова пастка по-українськи

У зв'язку з цим особливої уваги заслуговує американський досвід розвитку вторинного ринку іпотечних кредитів, що дозволив значно збільшити обсяг кредитних ресурсів. Урядом США в 1938 році була створена Федеральна національна іпотечна асоціація (FN MA), широко відома під ім'ям «Фенні Мей», головним завданням якої стала купівля-продаж заставних. Це сприяло підвищенню довгострокової платоспроможності населення США в період Великої депресії, так як значно збільшувало попит на житло. З допомогою FN MA була реалізована федеральна програма довгострокових самоамортизирующихся іпотечних кредитів (самоамортизирующимися називають іпотечні кредити з рівними періодичними виплатами в рахунок погашення (амортизацію) боргу). У 1954 році FN MA була перетворена в корпорацію зі змішаною власністю: звичайні акції передані в приватну власність, привілейовані - у власність держави.

Новий етап у розвитку вторинного іпотечного ринку США пов'язують з появою механізму сек'юритизації іпотечних кредитів, який направлений на зниження можливих ризиків. Сек'юритизація передбачає формування пакету однотипних іпотечних кредитів, що мають порівняльні умови кредитування - період і схему виплат, категорії позичальників, тип закладеної нерухомості. Випускаються в процесі сек'юритизації цінні папери називаються переказними іпотечними цінними паперами, основна відмінність яких полягає в тому, що періодичність і розмір виплат по них встановлюються в залежності від надходжень за іпотечними кредитами. Переказними вони називаються тому, що переносять ризики на кінцевого інвестора.

Характеризуючи відкриту модель іпотеки в США в цілому, слід відзначити відсутність прямого зв'язку між позичальником та інвестором, т.е.процесс іпотечного кредитування можна представити у вигляді трьох самостійних стадій - ініціювання, посередництво, інвестування. Ініціація означає первинне надання іпотечного кредиту і всі супутні дії: перевірка кредитором можливості погашення кредиту позичальником, оцінка предмета застави. Посередництво означає викуп індивідуальних іпотечних позик у банків і трансформація їх у цінні папери, реалізовані потім на вторинному ринку. Інвестування - це процес придбання, накопичення і розміщення фізичними та юридичними особами цінних паперів, що пропонуються посередниками, в цілях отримання доходу по них.