ЖКГ по-радянськи: як гартувалась «комуналка»

Новини по темі

28 Грудня 2021 p. 11:11
«Несерйозні» підсумки 2021 року  

20 Серпня 2021 p. 10:35
Невідповідність державним стандартам теплолічильників фірми «Семпал» офіційно підтверджено  

05 Серпня 2021 p. 14:13
Чому українські комунальники закуповують лічильники проросійського виробника?   

Однією з важливих функцій міськвиконкомів та райвиконкомів була функція управління житловим фондом міста і районів. Для цих цілей у складі виконкомів існували районні житлові управління (РЖУ). РЖУ були повноправною складовою частиною виконавчої влади. Перші РЖУ були сформовані в 30-х роках. Найголовнішими функціями РЖУ були: експлуатація житлового фонду, поточний ремонт, капітальний ремонт, облік житла, контроль за збереженням житла, ліквідація аварій.

Всім ці РЖУ займалися не безпосередньо, а через підпорядковані структури, які ще в радянський час отримали назву житлово-експлуатаційні контори (ЖЕК). ЖЕКи були первинними осередками виконавчої влади у сфері житлово-комунального господарства. Функції ЖЕКів були значно ширші, ніж зараз. Радянські ЖЕКи сягають корінням у структурні підрозділи Головного управління комунального господарства (ГУКХ), створеного у квітні 1922 року при НКВС. Якогось особливого зловісного сенсу в цьому не було, а було швидше даниною традиції. Всіма питаннями, пов'язаними з експлуатацією житла, ще за царя, займалося Міністерство внутрішніх справ. Спочатку ГУКХ НВКС засновували свою роботу на декреті «Про житлові товариства», який також був виданий у 1922 році.

За цим декретом в кожному багатоквартирному будинку на добровільній основі створювалися житлові товариства, яким будинок передавався в тривалу оренду. Жилтовариства представляли із себе щось на зразок кооперативів і в момент створення відповідали уявленням більшовиків про те, що кооперативний рух є однією з форм комунізму. Члени жилтовариства мали певні пільги: захист від «ущільнення», виселення, право на отримання позачергового житла усередині товариства.

У 1924 році вийшла постанова ЦВК і РНК «ПРО житлову кооперацію», в якому описувалося кілька форм об'єднання жителів, найвідомішою з яких стала житлово-орендне кооперативне товариство (ЖАКТ). На ЖАКТ була покладена експлуатація існуючих будинків «для задоволення житлової потреби і в цілях господарювання». При цьому всі будинки належали місцевій раді, а ЖАКТу передавалися в тривалу оренду. ЖАКТи мали право з «надлишків» створювати особливий житловий фонд для здачі його в оренду за ринковою ціною (це був час непу). Такі комерційні операції приносили ЖАКТам непоганий дохід. Керуючі ЖАКТів не обиралися серед членів ЖАКТа, а наймалися на роботу. Зайняти цю посаду міг тільки кандидат, який закінчив спеціальні курси НКВС. В цілому ця діяльність ГУКХ НВКС призвела до того, що до кінця 20-х років наявний житловий фонд, який сильно зносився за період Першої світової та Громадянської воєн, був відновлений до рівня 1913 року.

Читайте також: Як спілкуватись з ЖЕКом?

Варто зазначити, що в той час широкого будівництва багатоквартирних будинків в СРСР не велося. Будівлі, якщо зводилися, в основному зусиллями Комітетів сприяння житловому робочого будівництва, але в 1927 році вони розформовуються. Постанова ЦВК і РНК СРСР від 15 червня 1927 року перераховує такі групи, мають право отримувати позички з спеціального капіталу Центрального Банку Комунального Господарства і Житлового Будівництва, республіканських і місцевих фондів:

а) робітники житлово-будівельні та житлово-орендні кооперативні товариства;

б) місцеві ради;

в) державні та кооперативні підприємства й установи, акціонерні товариства (пайові товариства) з переважною участю державного капіталу;

г) робітники і службовці, які здійснюють індивідуально будівництво житла для власних потреб.

Змінюється і професійний склад управлінських працівників комунального господарства. У 1930 році розривають договори оренди житлових будинків, в тому числі і для ЖАКТів. Постановою ЦВК і РНК СРСР від 15 грудня 1930 року був ліквідований ГУКХ НКВС і утворено Головне управління комунального господарства при Раднаркомі РРФСР, яке в наступному році було перетворено на Народний комісаріат комунального господарства. У 1939 році з нього було виділено структури, пов'язані з будівництвом і перетворені в нове будівельне відомство (з 1950 року Держбуд СРСР). У середині 30-х років стали створюватися районні житлові управління. З тих пір радянських ЖКГ майже до самого кінця житлово-комунальне господарство мало наступну структуру: Міністерство житлово-комунального господарства, яке через місцеві ради та їх виконавчі органи (виконкоми) здійснювало управління всім комунальним господарством країни. Інструментами цього управління були РЖУ і підпорядковані їм територіальні органи, ЖЕКи.

Читайте також: Як домовитися з ЖЕКом?

Ця схема була логічною. Держава володіла всіма будівлями, в тому числі багатоквартирними будинками та вибудовувало багатоступеневу схему управління своєю нерухомістю. І сам МКД, і ЖЕК, який здійснював обслуговування, були частиною держави або його власністю. ЖЕКи виконували також форму громадського контролю за життям громадян. ЖЕКи найтіснішим чином були пов'язані з МВС (паспортний стіл), Міністерством оборони (питання первинного обліку призовників і питання цивільної оборони), Міністерством культури (організація дозвілля громадян, культурно-просвітницької роботи тощо), Міністерством спорту (дворові спортивні гуртки, спортивні майданчики у дворах). Як правило, в приміщенні ЖЕКу був актовий зал, в якому збирався домовий актив (управдоми, старші по будинках, члени будкомів) для регулярного роз'яснення порядку роботи з мешканцями. У віданні ЖЕКів перебував навіть моральний стан мешканців через систему територіальних товариських судів (органів впливу на громадян, які не відповідали т.зв. моралі будівника комуністичного суспільства) або будинкових комітетів (будкомів), які мали право «приймати заходи громадського впливу щодо наймачів житлових приміщень і проживають з ним осіб, які порушують правила користування цими приміщеннями». 

У радянський час ЖЕК був повноправним господарем всієї території, на якій він діяв, оскільки був низовою одиницею виконавчої влади рад, тобто держави. А його тісний функціональний зв'язок з діяльністю багатьох міністерств, робило радянські ЖЕКи унікальним явищем. Негативною стороною такої широкої функціональної завантаженості ЖЕКу стало те, що майже ні з однією з сторін своєї діяльності радянський ЖЕК не справлявся якісно. Найкраще ЖЕК здійснював паспортний облік (оскільки ЖЕК фактично родом із НКВД). Обслуговування будинків і прибудинкових територій найчастіше залишало бажати кращого. Дуже низька радянська квартплата не могла покрити всіх статей витрат ЖЕКу, що призводило до неякісної роботи.