Жилищные права стремятся к евростандартам

Его успех полностью зависит от национальных базовых условий и эффективного претворения таких условий в жизнь. Какие законодательные аспекты важны, и на каких условиях функционируют жилищные кондоминиумы, проанализировали в Европейской экономической комиссии. 

 

Кондоминиум как форма собственности в национальной жилищной стратегии 

 

Хотя в Центральной и Восточной Европе правительства децентрализовали большую часть ответственности внутри жилищного сектора и передали ее муниципалитетам, частному сектору и физическим лицам, важность на национальном уровне вопросов, связанных с жилищными кондоминиумами, не должна стать предметом недосмотра. Государство должно признать важность всего этого, отразить это как национальные цели в жилищной политике и в практической деятельности - для обеспечения успешного функционирования кондоминиумов и оказания помощи местным властям в продвижении идеи жилищных кондоминиумов. 

 

Если исходить из потребности в национальных инициативах, то должен быть охвачен весь спектр возможностей, начиная с базовых условий на национальном уровне, муниципальной жилищной стратегии и программ и кончая осуществлением практического тренинга домовладельцев кондоминиумов. Это совсем не означает, что все такие виды деятельности должны быть определены и должны действовать только через центральные правительственные институты. Национальные инициативы необходимы тогда, когда муниципалитеты и частный сектор должны выполнять стоящие перед ними задачи, касающиеся кондоминиумов. 

 

 

Успех кондоминиумов как формы частной собственности на жилище предопределяется рядом юридических инструментов. Зачастую, речь идет о трех основных областей юридического регулирования, которые являются критическими и для кондоминиума как формы собственности: 

 

(a) национальные законы и регламенты о собственности кондоминиумов;

(b) национальные законы по регистрации земли (как недвижимости) и о кадастре;

(c) национальные законы и правила по вопросам налогообложения.

Ряд предварительных условий имеет существенное значение для гарантирования собственности и обеспечения надежности формы собственности. К ним относится следующее: 

 

(a) четкое юридическое определение прав и обязанностей в части собственности (закон о собственности жилищных кондоминиумов); 

(b) юридическое определение прав собственности (закон о регистрации земли); 

(c) разумные административные структуры и процедуры для передачи права собственности; 

(d) эффективные и прозрачные правовые процедуры по имущественным спорам; 

(e) четкое распределение прав и обязанностей между заемщиком и кредитором в жилищном секторе. 

 

Выполнение вышеуказанных условий должно быть сердцевиной национальной политической ответственности, и такого рода юридические аспекты могут быть разрешены только на общенациональном уровне. 

 

Что касается налогообложения, то основная идея заключается в том, чтобы кондоминиум не рассматривался как коммерческое юридическое лицо, а как некоммерческая организация. Правила, касающиеся налогообложения, ведения отчетности и т.п. должны быть адаптированы к такому пониманию. Вообще говоря, эффективное управление и эксплуатация собственности, организованной в форме кондоминиума, должны рассматриваться как общественное благо и, следовательно, получить привилегии через механизм регулирования налогообложения. 

 

Законодательство о собственности жилищных кондоминиумов 

 

В Западной Европе и Северной Америке национальные законодательства, регулирующие собственность кондоминиумов, существенно отличаются по структуре и содержанию. В основном, это - краткие законы, которые обычно требуют дополнительной регламентации и руководства, в то время как конкретные специальные законы не требуют дополнительного детального регламентирования. 

 

Обязательное или добровольное членство? 

 

Обязательное членство в ассоциации (объединении) домовладельцев кондоминиума четко прописано в законах, регламентирующих эту форму собственности в Западной Европе и Соединенных Штатах Америки. Хотя такое обязательное членство послужило поводом для серьезных конституционных дебатов в ряде стран с переходной экономикой, ЕЭК рекомендует, чтобы требование об обязательном членстве было включено на национальном уровне в Закон о собственности кондоминиума. 

 

Без ассоциации (объединения) домовладельцев, где представлены все домовладельцы, достойное управление частями кондоминиума, находящимися в совместном владении (крыши, лестницы, внешние поверхности стен, трубопроводы и проводка и т.п.), невозможно. Отсутствие такого управления может привести к драматическим последствиям для национального жилищного фонда, а также для ценности ячеек, находящихся в частном владении. Косвенно это также может замедлить процесс реформирования жилищного сектора. 

Единственный альтернативный путь обеспечения управления той частью собственности кондоминиумов, которая находится в совместном владении, если ассоциации объединения) домовладельцев не существует – это деприватизация де-факто этих частей кондоминиумов. Это может быть сделано на практике муниципалитетами или муниципальными юридическими лицами, взявшими на себя функции ассоциаций (объединений) домовладельцев. В странах, где норма об обязательности членства в ассоциации (объединении) домовладельцев неприемлема, должны быть введены альтернативные методы обеспечения управления собственностью, находящейся в совместном владении. Обычно такие решения закрепляются непосредственно в законе или в подзаконных актах. 

 

 

Для того, чтобы защитить интересы домовладельцев в части собственности, находящейся в совместном владении, ассоциация (объединение) домовладельцев должна быть в состоянии вступать в контрактные отношения, заимствовать капитал на рынке, предъявлять иски и отвечать по искам в судах. 

 

Некоторые страны с переходной экономикой решили не регистрировать ассоциации (объединения) домовладельцев как юридические лица, в основном, по социальным причинам. Если ассоциация (объединение) становится юридическим лицом, то все домовладельцы становятся солидарно ответственными по обязательствам ассоциации (объединения), в том числе по долгам. Если кредитор не может востребовать просроченный заем от ассоциации (объединения), то он может потребовать этого от каждого индивидуального домовладельца, которые могут затем потерять свою собственность.