Житлові права прагнуть до європейських стандартів

Його успіх цілком залежить від національних базових умов та ефективного втілення таких умов в життя. Які законодавчі аспекти важливі, і на яких умовах функціонують житлові кондомініуми, проаналізували в Європейській економічній комісії. 

 

 

Хоча в Центральній і Східній Європі уряду децентралізували більшу частину відповідальності всередині житлового сектора і передали її муніципалітетам, приватному сектору та фізичним особам, важливість на національному рівні питань, пов'язаних з житловими кондомініумами, не повинна стати предметом недогляду. Держава повинна визнати важливість всього цього, відобразити це як національні цілі в житловій політиці і в практичній діяльності - для забезпечення успішного функціонування кондомініумів та надання допомоги місцевій владі у просуванні ідеї житлових кондомініумів.

 

Якщо виходити з потреби у національних ініціативах, то повинен бути охоплений весь спектр можливостей, починаючи з базових умов на національному рівні, муніципальної житлової стратегії і програм та закінчуючи здійсненням практичного тренінгу домовласників кондомініумів. Це зовсім не означає, що всі такі види діяльності повинні бути визначені і повинні діяти тільки через центральні урядові інститути. Національні ініціативи необхідні тоді, коли муніципалітети і приватний сектор мають виконувати поставлені перед ними завдання, що стосуються кондомініумів.

 

 

Успіх кондомініумів як форми приватної власності на житло зумовлюється низкою юридичних інструментів. Найчастіше, мова йде про три основні області юридичного регулювання, які є критичними і для кондомініуму як форми власності:

 

(a) національні закони і регламенти про власність кондомініумів;

(b) національні закони з реєстрації землі (нерухомості) та про кадастр;

(c) національні закони і правила з питань оподаткування.

Ряд попередніх умов має істотне значення для гарантування власності і забезпечення надійності форми власності. До них відноситься наступне:

 

a) чітке юридичне визначення прав і обов'язків в частині власності (закон про власність житлових кондомініумів);

b) юридичне визначення прав власності (закон про реєстрацію землі);

c) розумні адміністративні структури і процедури для передачі права власності;

(d) ефективні і прозорі правові процедури по майнових спорах;

(e) чіткий розподіл прав і обов'язків між позичальником і кредитором в житловому секторі. 

 

Виконання вищевказаних умов має бути серцевиною національної політичної відповідальності, і такого роду юридичні аспекти можуть бути дозволені тільки на загальнонаціональному рівні.

 

Що стосується оподаткування, то основна ідея полягає в тому, щоб кондомініум не розглядався як комерційна юридична особа, а як некомерційна організація. Правила, що стосуються оподаткування, ведення звітності і т.п. повинні бути адаптовані до такого розуміння. Взагалі кажучи, ефективне управління та експлуатація власності, організованої у формі кондомініуму, повинні розглядатися як суспільне благо і, отже, отримати привілеї через механізм регулювання оподаткування.

 

 

У Західній Європі та Північній Америці національні законодавства, що регулюють власність кондомініумів, суттєво відрізняються за структурою і змістом. В основному, це - короткі закони, які зазвичай вимагають додаткової регламентації і керівництва, в той час як конкретні спеціальні закони не потребують додаткового детального регламентування.

 

 

Обов'язкове членство в асоціації (об'єднання) домовласників кондомініуму чітко прописано в законах, що регламентують цю форму власності в Західній Європі і Сполучених Штатах Америки. Хоча таке обов'язкове членство послужило приводом для серйозних конституційних дебатів у ряді країн з перехідною економікою, ЄЕК рекомендує, щоб вимога про обов'язкове членство була включена на національному рівні в Закон про власність кондомініуму.

 

Без асоціації (об'єднання) домовласників, де представлені всі домовласники, гідне управління частинами кондомініуму, що знаходяться в спільному володінні (дахи, сходи, зовнішні поверхні стін, трубопроводи і проводка тощо), неможливо. Відсутність такого управління може призвести до драматичних наслідків для національного житлового фонду, а також для цінності осередків, що знаходяться в приватному володінні. Побічно це також може сповільнити процес реформування житлового сектора.

Єдиний альтернативний шлях забезпечення управління тією частиною власності кондомініумів, яка знаходиться у спільному володінні, якщо асоціації (об'єднання) домовласників не існує - це деприватизация де-факто цих частин кондомініумів. Це може бути зроблено на практиці муніципалітетами або муніципальними юридичними особами, що взяли на себе функції асоціацій (об'єднань) домовласників. У країнах, де норма про обов'язковість членства в асоціації (об'єднання) домовласників неприйнятна, повинні бути введені альтернативні методи забезпечення управління власністю, що знаходиться в спільному володінні. Зазвичай такі рішення закріплюються безпосередньо в законі чи в підзаконних актах.

 

 

Для того, щоб захистити інтереси домовласників в частині власності, що знаходиться в спільному володінні, асоціація (об'єднання) домовласників повинна бути в змозі вступати в контрактні відносини, запозичувати капітал на ринку, пред'являти позови і відповідати за позовами в судах.

 

Деякі країни з перехідною економікою вирішили не реєструвати асоціації (об'єднання) домовласників як юридичні особи, в основному, з соціальних причин. Якщо асоціація (об'єднання) стає юридичною особою, то всі домовласники стають солідарно відповідальними за зобов'язаннями асоціації (об'єднання), в тому числі за боргами. Якщо кредитор не може затребувати прострочений позику від асоціації (об'єднання), то він може вимагати цього від кожного індивідуального домовласника, які можуть втратити свою власність.