ГоловнаПублікаціїАналітика Управлінські рішення житлових проблем

Управлінські рішення житлових проблем

Форму управління об'єктами нерухомості вибирають власники нерухомості. Очевидно, що вибір форми управління багато в чому залежить від обсягів житлового фонду, що знаходиться в управлінні, кількості власників.
Управління житловим фондом має ряд особливостей, що відрізняють житло від інших об'єктів нерухомості. Збільшення недоремонту як житлового фонду, так і об'єктів інженерної інфраструктури супроводжується зростанням числа аварій на трубопроводах, пожеж, аварійних ситуацій в житлових будинках, а також зростанням заборгованості житлово-комунальних організацій перед постачальниками ресурсів, матеріалів, виконавцями робіт. Все це викликає заклопотаність на всіх рівнях влади.

Специфіка житлового фонду як об'єкта управління

За фактом кожен багатоквартирний будинок є кондоминиумом, тобто будинок має кілька власників. Власниками є фізичні особи, які приватизували або отримали житлові приміщення у власність на інших підставах, юридичні особи, які здають приміщення в найм або використовують їх для особистих потреб.
 
Наявність у об'єкта нерухомості кількох власників вносить в управління об'єктом певні особливості. Відповідно до закону мети управління повинні сформулювати власники загальним рішенням. Так відбувається в будинках, де організовані житлові кооперативи або об'єднання власників житла. У будинках, які знаходяться в управлінні ЖЕКів чи відомств, цілі управління об'єктами нерухомості визначає місто чи відповідне відомство.
 
Управління об'єктом нерухомості одним власником без узгодження з іншими має свої переваги і свої недоліки. Основна перевага такого управління - можливість досить швидко визначити цілі управління об'єктом нерухомості, вирішувати оперативні завдання, що виникають у процесі управління. Такий підхід дозволяє оперативно реагувати на зміну цін і тарифів на житлово-комунальні послуги, вести постійний моніторинг діяльності керуючої організації. Наразі весь державний, муніципальний і відомчий житловий фонд управляється саме таким чином.
 
Один власник управляє майном, не погоджуючи програму управління з іншими власниками. Саме в цьому основний недолік діючої системи управління. Ущемляються права інших власників. Такий підхід до управління нерухомістю працює до тих пір, поки власників влаштовує те, як керують їхніми частками у нерухомості. В даний час населення пасивно і не бажає брати участі в управлінні житловим фондом. Щоб уникнути подальших непорозумінь необхідно юридично закріпити існуючу ситуацію, уклавши з власниками договір на управління їхніх часток у спільному майні. Такий договір убезпечить керуючу організацію від непередбачених неприємностей.
Іншою особливістю житлового фонду як об'єкта управління є його неоднорідність. Кожен житловий будинок має різний рівень комфортності проживання, має різний знос, поверховість, місце розташування і т.д. Все це визначає різні споживчі властивості житлової одиниці як товару.
 
Споживчі властивості житла визначаються широким спектром різних факторів, які можна класифікувати за двома категоріями: власне житловий будинок і територія, на якій він розташований.
 
Все вищезазначене вимагає індивідуального підходу до кожного об'єкта нерухомості. Для кожного такого об'єкта потрібна самостійна програма управління, котра враховує всі особливості житлового будинку та прилеглої до нього ділянки. Від керуючої організації потрібне знання будівельних особливостей будівлі, особливостей поставки комунальних послуг споживачам, розташування інженерних мереж як всередині будинку, так і на території земельної ділянки.

Принципи управління житловим фондом

Форму управління об'єктами нерухомості вибирають власники нерухомості. Очевидно, що вибір форми управління багато в чому залежить від обсягів житлового фонду, який знаходиться в управлінні, кількості власників.
 
Будинки, які мають більш ніж одного власника, визначаються як кондомініуми, і питання управління такими об'єктами нерухомості повинні вирішуватися власниками спільно. Управління кондомінімумом, який має обмежену кількість житлових приміщень (не більше чотирьох), відповідно до законодавства може здійснюватися безпосередньо самими власниками кондомініуму. Як правило, за домовленістю відповідальність за управління будинком та прибудинковою земельною ділянкою розподіляється між власниками пропорційно числу проживають або займаної площі.
 
У разі, якщо в управлінні знаходиться більша кількість приміщень, то частину функцій з управління кондомінімумом доручають спеціалізованій керуючій організації. У якості керуючої організації можуть виступати ОСББ, житлово-будівельний кооператив, державна, муніципальна чи приватна організація, що здійснює управління житловим фондом. Обсяг повноважень, переданих керуючій організації, визначається власниками житлового фонду. При цьому за власниками завжди залишається обов'язок визначити цілі управління житлом, затвердити перспективний і фінансовий плани управління житлом, що забезпечують досягнення сформульованих цілей, а також вибрати спосіб управління житловим фондом та керуючу організацію.
 Читайте також: Хто в домі господар?
Управління житловим фондом має відповідати певним принципам, що забезпечує побудову зрозумілої та ефективної системи управління. Ці принципи повинні враховуватися незалежно від обраної форми управління нерухомістю. В основу управління об'єктами нерухомості в житловій сфері мають бути покладені такі основні принципи.
 
Принцип пооб'єктного управління нерухомістю - так як кожен об'єкт нерухомості індивідуальний (за об'єктом нерухомості закріплено земельну ділянку, яка має географічні, геологічні, геодезичні особливості, сам об'єкт нерухомості визначається особливостями будівельних конструкцій, інженерних систем, обладнання; кожен об'єкт нерухомості має свій рівень благоустрою, свій рівень зносу будівельних конструкцій, інженерних систем та інженерного обладнання), то для нього необхідно розробити свою індивідуальну програму управління. Управління здійснюється пооб'єктно з урахуванням стану об'єкта нерухомості, ступеня його благоустрою, стану закріпленого за ним земельної ділянки та розташованих на ній елементів благоустрою та озеленення.
 
Принцип цільового управління - власник стосовно кожного об'єкту управління має визначити і зафіксувати мету, яку він переслідує при прийнятті управлінських рішень і досягненню якої служить об'єкт. Мета повинна бути сформульована на перспективу і майбутній період. Мета повинна бути конкретна і актуальна в цей період; вимірна за певними критеріями і показниками, властивим данній меті і досяжна протягом періоду, на який вона ставиться.
 
Принцип ефективності управління - полягає в досягненні встановленої мети управління (певного якісного результату діяльності або якісного стану об'єкта) з оптимальними витратами. Забезпечення ефективного управління досягається: заміщенням адміністративних відносин у житлово-комунальному секторі економічними; формуванням рівних прав суб'єктам господарювання всіх форм власності; формуванням конкурентних відносин у всіх підгалузях житлово-комунального господарства, де це можливо; регулюванням тарифів та моніторингом діяльності підприємств природних локальних монополістів.
 
Принцип професіоналізму в управлінні - ефективність управління нерухомістю в житловій сфері багато в чому залежить від того, хто нею керує. Рівень кваліфікації та ділові якості кадрів - вирішальний фактор для підвищення ефективності управління нерухомістю. Надзвичайно важливо, щоб фінансовий стан керуючої організації залежало від результатів її діяльності.
Безпосереднє управління об'єктами нерухомості є функцією, не властивою власнику. Тим більше, що адміністрацію міста важко назвати ефективним власником. Якщо глава адміністрації поставив своєю метою поліпшення умов проживання городян, то він повинен бути зацікавлений у залученні в цю сферу професійних керуючих майном.
 
Принцип системності управління - ефективна система управління житловим фондом досягається спільними зусиллями власників житлового фонду та керуючої організації. Система управління конкретними об'єктами нерухомості припускає нерозривну єдність наступних основних елементів:
1. власники об'єкта нерухомості зобов'язані створити умови для вільного вибору способу досягнення мети, поставленої перед керуючою організацією;
2. діяльність власника з вибору керуючої організації, форма договору, що укладається між власниками та керуючою організацією, порядок перегляду цілей управління та умов договору, контролю над об'єктом управління і діяльністю керуючої організації повинні бути повністю формалізовані;
3. періодична звітність керуючої організації про вжиті управлінських рішеннях та результати їх виконання перед власниками, аналіз результативності прийнятих управлінських рішень за результатами контрольних перевірок і наданої звітності;
4. постійний моніторинг за діяльністю керуючої організації і станом об'єктів управління, відповідальність керуючої організації за результати управління;
5. функціонування системи управління, порядок взаємодії всіх господарюючих суб'єктів, що у системі управління, повинен бути детально регламентований правовими актами.
Микола Вигода
 
Коментарі (0)