Державна іпотека тріщить по швах

Новини по темі

16 Квітня 2024 p. 18:25
Переселенцям змінили правила надання допомоги  

15 Квітня 2024 p. 14:50
Мешканцям Гостомеля компенсують ремонти житла на 360 млн грн  

15 Квітня 2024 p. 09:17
Кабмін продовжив дію ПСО на газ для теплокомуненерго до серпня  

Минув місяць від початку реалізації державної програми зі здешевлення вартості іпотечних кредитів, а проблем та суперечностей вже назбиралося стільки, що хоч греблю ними гати, - банки не готові кредитувати, забудовники не мають відповідних до умов програми об’єктів, а самі люди  побоюються можливих ризиків і махінацій.

На ситуацію суттєво не вплинуло й прийняття урядової постанови № 465 від 23 травня 2012 року, яка дещо лібералізувала умови кредитування. Зокрема, був збільшений граничний дохід позичальників та членів їх родин до 10 середньомісячних зарплат в відповідному регіоні («У.К.» - по Україні це в середньому майже 30 тис. грн, замість 15 тис., які були раніше). Також,  були зняті обмеження відносно обов’язкового перебування на обліку громадян, що потребують поліпшення житлових умов. 

Читайте також: Іпотека спіткнулася об регіони

Водночас, станом на середину червня, за цією програмою видано лише кілька десятків кредитів. В чому ж тоді причини «буксування» соціальної ініціативи Президента?

Критична маса проблем

За переконанням, директора інвестиційно-девелоперської компанії Global Solutions Сергія Тумасова, саме негативні очікування з боку банків, забудовників та клієнтів відносно економічних перспектив суттєво гальмують впровадження програми. На його думку, ніхто не хоче вкладатися в недобудови, адже для швидкого завершення будівництва необхідна критична маса власників, які внесуть свої кошти в цей об’єкт. В іншому випадку, - будівництво може продовжуватись роками, а ось сплачувати банку за цей період все одно доведеться. Цікаво, що проблеми загальної недовіри визнають практично всі. За словами голови правління Ощадбанку Сергія Подрєзова, позичальники не довіряють ні державі, ні забудовникам, а отже і не поспішають брати кредити.

Далеко недосконалою є й сама методологія програми. «Якщо я взяв кредит, то сплачую банку 16%, а потім, через певний час, держава компенсує мені цю різницю в 13%. Та наша держава так часто всіх дурила, що далеко не всі згодні їй повірити», -  каже пан Тумасов. Замість цього експерт пропонує іншу модель: «Якщо позичальнику обіцяно 3%, він і має їх сплачувати до банківської установи. Інші відсотки хай платить сама держава. Тоді в людей буде більше підстав довіряти та брати кредити».

Читайте також: Ілюзорна іпотека

Серйозну причину невисокої популярності програми називає Голова Правління ПАТКБ Правекс-Банк Сергій Наумов: «Уявіть собі, що кожного року через відсотки квартира фактично дорожчає на 16%, і це в той час як ринкова вартість житла навпаки падає», - заявляє банкір. Також, банкір акцентує увагу на можливій корупційній складовій цієї програми: «Чи не буде так, що це фінансування буде доступно лише для обраного кола осіб».

Будівельники отримали шанс

Водночас, самі будівельні компанії досить схвально ставляться до іпотечних ініціатив влади. За словами генерального директора компанії ТММ Миколи Толмачова, для забудовників ця програма не несе жодних ризиків. «Натомість, ризики більшою мірою існують для кінцевих покупців, за кредитами яких повинна компенсуватися різниця відсоткової ставки, - вважає він. - В програмі приймають участь лише ті забудовники, що реалізують проекти економ-класу та соціального житла. Якщо в забудовника є об’єкти таких класів, то навряд чи він відмовиться від участі в програмі», - зазначив забудовник.   

Своїми успіхами від участі в програмі з «У.К.» поділилися і в «Київміськбуді». Наразі за програмою «Доступне житло» ця компанія вже запропонувала 410 квартир, та заявляє про готовність до подальшої співпраці в рамках соціальних ініціатив Президента. «Програма має виняткову соціальну значущість. Механізм розгляду клопотань громадян і ухвалення рішень про надання кредитної підтримки прозорий, об’єктивний та позбавлений зайвих вимог. Ми впевнені, що програма тільки набиратиме оберти, як в Києві, так і загалом по Україні. Тому що це реальна можливість для людей з середнім доходом мати власне житло», - розповів віце-президент ПАТ ХК «Київміськбуд» Аркадій Бондарев.

Читайте також: Атака на довгобуди

Водночас в «Київміськбуді» серйозною проблемою вважають встановлене умовами програми обмеження метражу квартир. «Найбільша – трикімнатна, не повинна перевищувати 72,5 кв.м. Зазвичай у таких квартирах метраж більший. А якщо площа не 72,5, а скажімо 73 кв.м. така квартира вже не підходить під встановлені умови. Ми не одноразово вносили пропозиції до Кабінету Міністрів і Мінрегіону, щодо розширення цих рамок», - говорить пан Бондарев.

Регіони працють по-різному

Окремою проблемою, на думку експертів, є невідповідність кількості бажаючих та реальної наявності недобудов, що підходять під умови пільгового кредитування, адже станом на середину червня на майже 6200 поданих заявок прийшлося менше 4000 квартир.  Ситуація є неоднаковою в різних регіонах.  Міністр з питань регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ Анатолій Близнюк під час свого недавнього візиту до Донецьку відмітив, що в місті не виділено жодного об’єкту та не заключено  жодного договору. Міський голова Донецька Олександр Лук`янченко пояснює цей факт  відсутністю недобудованого житла в обласному центрі.  Натомість, скажімо в Криму, вже визначено для участі в програмі 428 квартир в Сімферополі, Євпаторії та Сакському районі. За словами Голови Республіканського комітету АРК з будівництва та архітектури Андрія Ляшевського, під забезпечення програми вже виділено 42 млн грн.

Однак на сьогодні лише державні Ощадбанк та Укргазбанк долучилися до кредитування «доступного житла». Кілька комерційних банків приймають участь в кредитуванні на рівні окремих регіонів, мова йде про такі установи, як: «Фінанси та кредит», Укрексімбанк, Укрсоцбанк, Брокбізнесбанк, банк «Форум», Кредобанк та банк «Фінансова ініціатива».  Інші фінансові установи лише придивляються до ситуації.

«Існуюча процента ставка є не зовсім адекватною для нас, адже ми залучаємо під такі ставки депозити. Подивимось на досвід інших банків, якщо він буде досить позитивний, тоді розглянемо можливість участі в цій програмі», - розмірковує пан Наумов. За словами банкіра залишається відкритим питання з державною компенсацією по кредиту. «Якщо позичальник спроможний виплачувати лише 3%, то чи зможе він вчасно розраховуватись та виконувати свої зобов’язання в тому випадку, якщо механізм державної  компенсації не буде працювати як годинник?», - каже він.

Нагадаємо, що цю проблему держава намагається врегулювати прийняттям законопроекту  «Про реалізацію соціальних ініціатив Президента України щодо здешевлення вартості іпотечних кредитів». Цей законопроект було 19 червня включено до порядку денного сесій голосами 256 народних обранців.

Натомість, заступник голови правління Укргазбанку Олена Дмитрієва, навпаки, заявляє, що попри труднощі із довгостроковим ресурсом кредитування на 15 років, вони свідомо йдуть на такий ризик, оскільки отримують позичальників, що справно платять по зобов’язанням в особі вчителів, лікарів, військовослужбовців.

Сумніви викликає й спроможність українських банківських установ здійснити  кредитування в тих обсягах, про які говорить чинна влада. Адже для освоєння 1 млрд грн передбачених цьогорічним бюджетом на погашення різниці по відсоткам, банкам потрібно видати кредитів на десятки мільярдів!  І це при тому, що загальний іпотечний портфель всіх українських банків складає біля 51 млрд грн.

Отож, реалізація такої важливої соціальної ініціативи як кредитування доступного житла може вже незабаром зазнати серйозних невдач. Програма могла б стати по-справжньому масовою в разі включення до неї ринку вторинного житла. Втім, як справедливо резюмує Сергій Тумасов, це будуть не ті гроші, які «штовхатимуть економіку», адже кошти розподіляться на користь приватних власників, та аж ніяк не стануть інвестицією в майбутнє.