ОСББ – розмінна карта у грі можновладців

Новини по темі

28 Березня 2024 p. 10:05
З 1 квітня завезти гуманітарну допомогу буде можливо лише з використанням онлайн-системи  

15 Березня 2024 p. 11:13
Тепер платники податків можуть взаємодіяти з ДПС у режимі відеоконференції  

26 Лютого 2024 p. 11:45
Депутати узаконили онлайн спілкування платників із податковою  

Уряд зробив ще одну спробу врегулювати діяльність українських ОСББ. Але запропонований парламенту законопроект має багато спільного з вже заветованими документами. В Мінрегіоні пояснюють, що це проміжні норми і країні слід очікувати прийняття нових концепцій з управління житлом. Але це викликає протидію з боку Адміністрації Президента, наголошують експерти.  

Непростий шлях до парламенту

В Україні триває епопея з прийняттям нового закону, що дозволить врегулювати діяльність об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ). А саме, 27 вересня уряд запропонував Верховній Раді проект змін №11264 до діючого закону «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», який наразі розглядається в парламентському Комітеті з питань будівництва, містобудування, ЖКГ та регіональної політики.

Документ був розроблений Міністерством регіональної політики, будівництва та ЖКГ на виконання доручень Президента Віктора Януковича розробити та внести на розгляд депутатів новий законопроект. Таке рішення голова держави прийняв після невдалих спроб парламенту змінити існуючу законодавчу базу. Нагадаємо, сумнозвісний проект закону №8474 Президенту довелось в квітні заветувати, оскільки положення ухваленого Радою документу створювали ризики порушень конституційного права кожного громадянина володіти, користуватися та розпоряджатися своєю власністю. Також, на думку пана Януковича, запропоновані норми проекта №8474 не відповідали «конституційним засадам захисту права приватної власності».

Читайте також: Камені спотикання ОСББ

Підготовка нового законопроекту тривала півроку. До цього процесу Мінрегіон не тільки представників ОСББ, але ж й зарубіжних консультантів. А саме, відомство звернулося до Міжнародної фінансової корпорації (IFC), яка на конкурсних засадах обрала компанію-консультанта, що мала представити нову концепцію законопроекту «Про ОСББ». Тоді консультантом було обрано українське представництво юридичної компанії Baker & McKenzie. Юристи компанії влітку представили в Мінрегіоні дві концепції законодавчих норм, які повинні врегулювати всі спірні питання діяльності ОСББ. В основу була покладена європейська модель, яка передбачає обов’язкове членство всіх мешканців будинку в об’єднанні, безоплатну державну реєстрацію юридичної особи, та встановлює принцип пропорційності при голосуванні на зборах. Тобто голосуючих акцій співвласника визначається в залежності від площі його квартири, таким чином чим більше квадратних метрів є власністю співвласника, тим більше він може впливати на рішення зборів, але його матеріальна відповідальність також буде вищою. 

Результати законотворчості

Але, не дивлячись на таку серйозну підготовку, зареєстрований в парламенті законопроект №11264 здебільшого копіює базові норми вже заветованого документу. «Цей проект по суті – реставрація відхиленого за пропозицією Президента закону №8474. Нічого нового він не передбачає», – підкреслює голова Громадської ради при Мінрегіоні Олександр Скубченко.

Окрім того в законопроекті немає жодної пропозиції юридичної компанії – консультанта. В Мінрегіоні «У.К.» пояснили, що запропонований парламенту проект №11264 має врегулювати правовідносини ОСББ доки не буде прийнятий новий закон «Про ОСББ», в основу якого буде покладено дві концепції. «Законопроект №11264 - результат спільної роботи Нацради з питань ОСББ та співробітників Мінрегіону. Даний проект покликаний удосконалити виключно питання поточної діяльності ОСББ, як організаційно-правової форми, - повідомив «У.К.» радник очільника Мінрегіону Дмитро Швидченко. - ОСББ та ЖБК - це тільки 24% багатоквартирних будинків України, тому паралельно за участю названих організацій ведеться нормативно-правова робота по забезпеченню всіма без винятку співвласниками багатоквартирних будинків можливості реалізовувати свої права і обов'язки. Таким чином в Україні буде паралельно існувати дві моделі управління багатоквартирним житловим фондом: шляхом створення юрособи і без неї. Тому робота над законопроектом щодо ОСББ не виключає необхідності законодавчо забезпечити права інших власників, що і буде зроблено іншим законопроектом».

Читайте також: Як створити ОСББ?

Але запропоновані зміни вже викликали багато нарікань з боку експертів. Зокрема, у новий законопроект не вирішує питань власності на земельну ділянку біля будинку, та не врегульовує правовідносини власності в новозбудованому багатоквартирному будинку та нема питань створення ОСББ у новобудовах.

Відповідно до законодавства, ОСББ є юридична особа. Тому ОСББ повинно проходити державну реєстрацію. Однак є маленький нюанс. Як пояснює Голова ГО «Спілка власників житла Києва» Михайло Березовчук, реєстрація ОСББ проходить відповідно до закону «Про ОСББ». Цей документ передбачає безкоштовну реєстрацію. Але законом про реєстрацію юридичних осіб передбачена плата в розмірі 170 грн. Таким чином в новому законопроекті прописано дві норми. Перша – державна реєстрація є безкоштовною, друга – реєстрація ОСББ відбувається відповідно до закону. При цьому не визначено, на який закон треба спиратись.

Але це не єдина колізія, яка виникне у разі прийняття проекту №11264. Документом так і неврегульована ситуація, коли особа є співвласником, але не бажає виконувати рішення загальних зборів об’єднання. По суті проект повторює норму діючого закону «Про ОСББ» та передбачає, що ОСББ має право звернутися до суду для примусу виконувати її ці обов'язки. «По нинішніми законами мешканці, які не є членами ОСББ мають право не виконувати рішення загальних зборів, яке встановило розмір внесків на утримання будинку. Але судді ж на цей аргумент не зважають», – розповідає Михайло Березовчук. На думку ж пана Скубченка, «пасивні» власники і подалі не будуть брати участь в управлінні будинком, а кворум для загальних зборів співвласників зібрати буде складніше.

Позитивне враження

Однак норми нового законопроекту все ж дозволять врегулювати деякі важливі питання. Передбачається, що ОСББ будуть оплачувати комунальні послуги, електричну енергію та природний газ за цінами (тарифами), встановленими як для населення.

Також документом покращена ситуація з квартирантами. Нині, якщо квартирант заподіяв шкоду, то відповідальність несе власник квартири. Тому проектом запропоновано дозволити об’єднанню вимагати відшкодування збитків, заподіяних спільному майну з вини співвласника або інших осіб, які користуються його власністю.

Окрім того, об’єднання отримає право використовувати допоміжні приміщення в багатоквартирному будинку для потреб органів управління, здавати їх в оренду.

Щодо проведення установчих зборів в новозбудованих будинках, то тут теж є зміни. Пропонується унеможливити проведення установчих зборів у новозбудованих будинках без отримання співвласниками правовстановлюючих документів на більшість житлових та нежитлових приміщень.

Читайте також: «Пастки» закону про ОСББ

Але залишається невирішеним питання об’єднання кількох будинків в ОСББ. Зокрема, документ наголошує, що кілька будинків можуть створити одне ОСББ при наявності спільного майна чи території. Експерти визначають, що це можливо лише за умови об’єднання таких будинків, прибудинкових територій, елементів благоустрою, обладнання, інженерної інфраструктури – у єдиний комплекс майна. Але проект закону, як і його «попередник» за №8474, не містить достатніх і завершених механізмів реалізації зазначеної норми.

Ще одне сумнівне питання полягає у визначенні права голосу на зборах. Зокрема, у новому законопроекті зберігається принцип голосування: «один власник – один голос». «Практична неможливість навіть дізнатись кворум, тобто порахувати точну кількість співвласників будинку — призводить зараз до проблем зі створенням ОСББ, а у випадку прийняття законопроекту в поточному вигляді призведе також до неможливості приймати легітимні колективні рішення – і особливо прописаною в законі кваліфікованою більшістю в дві третини. Не кажучи вже про такі специфічні проблеми, як законодавча невизначеність та неоднозначна судова практика щодо того, чи слід вважати співвласниками будинку, які мають право бути членами ОСББ – власників паркомісць в підземних паркінгах», – підкреслює юрист Тетяна Монтян.

Далі буде

Експерти наголошують, що причиною такого довгого та складного шляху щодо законодавчого врегулювання діяльності ОСББ є лобіювання з боку Адміністрації Президента. «Є лобі, яке протидіє ОСББ. Це лобі має вихід на Адміністрацію Президента, воно дуже хитро законспіровано. І ми не знаємо хто це, що воно хоче. Але якщо прочитати пропозиції Президента до законопроекту №8474, то там нічого не зрозуміло. Не зрозуміло на підставі чого Президент повністю заметував законопроект. Хоча голова держави міг би надати конкретні зауваження по статтях, дати свої варіанти трактування тих чи інших статей для того, щоб законопроект був прийнятий. Але якщо читати заперечення до законопроекту на півтори сторінки, то виникає відчуття, що не вникаючи в суть проблеми, просто треба було його потопити. І крапка. Так ось кому треба і наскільки сильні ці сили мені невідомо», – наголошує пан Березовчук.