ОСББ запрограмують на інвестиції

В уряді розробили новий механізм, який дозволить об'єднанням співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) провести капітальний ремонт багатоквартирного фонду за рахунок залучення кредитів під держгарантії, інвестицій або держбюджетних коштів на умовах співфінансування.

Згідно з оприлюдненим на офіційному сайті Міністерства регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ проекту постанови, українським ОСББ пропонується «Порядок розробки, погодження та затвердження інвестпрограм, які реалізуються на об'єктах житлофонду». Реалізація цієї схеми дозволить збільшити енергоефективність житлових будинків, встановити в них систему обліку енергії і води, а нестачу бюджетних і власних коштів мешканців компенсує приплив приватних інвестицій та залучення довгострокових кредитів, впевнені у відомстві.

 

Новим алгоритмом передбачено механізм, згідно з яким, ОСББ для проведення модернізації житлового будинку повинні будуть підготувати інвестиційну програму. У цьому документі мають бути прописані заходи щодо забезпечення ефективності експлуатації мереж централізованого тепло- і водопостачання, реконструкції внутрішньобудинкових мереж, утеплення фасадів, ремонту зливної каналізації та інженерних конструкцій будівлі. При цьому, ініціюючи розробку інвестпрограми, об'єднання отримують статус замовника і право вибрати розробника та/або виконавця внесених до неї заходів.

Введення таких норм у Мінрегіоні пояснюють необхідністю виконання ч.2 ст.31 закону «Про житлово-комунальні послуги», що передбачає розробку інвестпрограм для фінансування модернізації та енергозберігаючих проектів. У законі чітко визначено, що кошти на ці цілі можуть бути закладені у тарифи на послуги ЖКГ в якості інвестскладової.

 

Крім того, у профільному Міністерстві стурбовані катастрофічним станом багатоквартирного житлофонду, в якому втрати теплової енергії максимальні та перевищують 40%, тоді як в мережах - 25%. При цьому, у пояснювальній записці до проекту зазначається, що площа житлових будинків перших масових серій, які потребують технічного переоснащення та ремонту, становить 72 млн кв.м. Для розуміння: у країні близько 240 тис. багатоквартирних будинків, а площа цього житлофонду налічує 464 млн кв. м. Тобто, в урядовому документі йдеться лише про 15,5% усього житлофонду країни.

Інвестиційний проект ОСББ повинні планувати виключно на підставі проведеного енергоаудиту, технічного обстеження будівлі. У ньому повинен вказуватися енергозберігаючий ефект, міститися фінансово-економічне обгрунтування, а також план-графік використання коштів, умови позики або інвестицій.

Провести модернізацію можна буде лише на умовах співфінансування: у програмі необхідно буде прописати фінансові зобов'язання мешканців та держави, або інвестора. При цьому частка ОСББ буде закладена у тарифи на утримання та обслуговування будинку у вигляді інвестскладової або передбачена як частина внесків, які мешканці сплачують для формування так званих ремонтних фондів.

 

Але процедура розподілу цих коштів зміниться. Кошти ОСББ будуть автоматично акумулюватися на рахунках із спеціальним режимом використання. Механізм працюватиме за аналогією із спецрахунками, на які автоматично відраховується частина коштів, сплачених споживачами за теплову енергію, для проведення подальших розрахунків теплоенергетиків з газопостачальниками.

 

Стверджувати інвестпрограми на протязі календарного місяця будуть органи місцевого самоврядування. Попередня відповідь або зауваження місцева влада повинна надати через 10 днів після отримання інвестпроекту.

Представники об'єднань мешканців урядову ініціативу схвалили. Голова Асоціації ОСББ «Жито-Мир» Ігор Скоропад вважає, що прийняття такої постанови дозволить створити прозорі умови фінансування заходів з модернізації житлового фонду. «Позитивною нормою є те, що ініціатором і замовником інвестпрограм будуть співвласники багатоквартирного будинку, а не управління житлово-комунального господарства органів місцевого самоврядування або їх підрядники та споріднені їм керуючі компанії і ЖЕКи», - зазначив фахівець. За його словами, сьогодні в цілому бюджетні кошти виділяються на комунальне майно, а фінансування заходів в іншому житловому фонді затверджується міськими радами тільки за окремими програмами. «У даному випадку пропонується досить грамотно врегулювати ситуацію, а не за принципом відкатів, персональних вподобань, депутатського впливу та інших сьогоднішніх чинників», - зазначив пан Скоропад.

 

Він упевнений, що запропонований механізм дозволить створити ефективних власників житлового фонду: «Щодо побоювань про можливе підвищення тарифів для мешканців будинку, то я вважаю, що з реалізацією норм цього документу, люди нарешті почнуть розуміти, що своє майно потрібно утримувати власними силами за допомогою держави, а не чекати цього виключно від неї. Таким чином, українці зрозуміють різницю між платою за утримання та обслуговування будинку і витратами на його ремонт або модернізацію. У результаті ми отримаємо чітке розуміння поняття власності, прозорість використання цільових коштів, контроль конкретного заходу або робіт».

У той же час, члени Нацради Кабінету Міністрів з питань ОСББ та ВО «Спілка власників житла України» (СВЖУ) оцінили проект постанови неоднозначно.

 

Представник цих двох організацій, голова фонду «Содействие» Харківської області Юлія Самойлова позитивної вважає норму, якою власникам житла надається статус замовника інвестпрограм. Однак, на її думку, цей документ потребуватиме узгодження його норм з Бюджетним Кодексом. «Найголовніша проблема, яка виникає у нас зараз, пов'язана з тим, що за умови держфінансування замовником проведення капітальних ремонтів у житлофонді є держава. Відповідно, пошук підрядника - виконавця робіт, відбувається на конкурсних умовах, відповідно до законодавства про проведення держзакупівель. При цьому, ОСББ фактично відсторонені від процесу вибору. Але ж, не дивлячись на те, що частка мешканців у співфінансуванні модернізації житлового будинку найчастіше значно менше державної, вони мають на це право. Втім, бюджетне законодавство не дозволяє нам брати участь у цій процедурі. У результаті, підрядник, вибраний без участі співвласників будинку, не завжди ефективно працює», - вважає пані Самойлова.

 

За її словами, якщо ОСББ самі зможуть вибирати підрядника на проведення робіт з модернізації, процедура істотно спроститися: «Тоді схема буде простіше: ми подаємо інвестпрограму, обгрунтовуємо енергоефективність і фінансування, і якщо її стверджують, нам дають кошти, ми самі проводимо конкурс, вибираємо компанію-підрядника і починаємо працювати. При цьому, введення спецрахунків сприятиме цільовому використанню зібраних мешканцями коштів», - зазначає експерт. Перешкодою може стати відсутність в ОСББ кваліфікованих кадрів, здатних підготувати інвестиційний проект. «У нас фактично не вміють писати інвестиційні програми. Можливо, варто ініціювати проведення навчання для ОСББ з проектного менеджменту», - уточнила Юлія Самойлова.

Її колега з Нацради КМУ та СВЖУ, голова Ресурсного центру ОСББ Донецькій області Ігор Захаревич зазначив, що чіткі «правила гри» у цій сфері, безумовно, необхідні: «Але в Україні прийнято чимало законів і постанов, які не завжди адекватно пов'язані між собою та реаліями життя. Вносити ясність потрібно обов'язково, але є побоювання, як норми документа будуть працювати після його прийняття». Експерт також уточнив, що ОСББ вже займаються реалізацією інвестпрограм, а урядова постанова № 599 дає об'єднанням можливість залучати пільгові кредити. «Поки залишається відкритим питання про те, як прийняття цієї постанови вплине на тарифи на послуги ЖКГ для побутових споживачів, і зокрема, мова йде про платежі ОСББ. Але в об'єднаннях подібні питання і так вирішуються загальними зборами і без пропонованого документа», - повідомив пан Захаревич.

Засновник Всеукраїнської громадської організації «Ефективний власник», юрист Тетяна Монтян впевнена, що для проведення модернізації багатоквартирного фонду необхідна, перш за все, реформа правовідносин власності. «Проект урядової постанови є наївною, дилетантської спробою щось там «модернізувати», закривши очі на глобальні проблеми. А тому ця спроба, як і всі інші подібні, приречені на фіаско», - впевнена пані Монтян.

 

Однією з головних проблем, що вимагають негайного вирішення, на думку юриста, є невизначеність щодо майнових прав. «У ЖКГ ми маємо справу з певним майном - приватним, комунальним, державним. Далеко не у всіх випадках можна чітко визначити, хто і в яких межах володіє певним майном і, відповідно, повинен їм займатися - особливо враховуючи те, що часто таке майно є спільним, - пояснює Тетяна Монтян. - Центральними питаннями успішної реформи ЖКГ є реєстрація майнових прав. А крім того - впровадження ефективних механізмів прийняття легітимних колективних рішень щодо спільного майна. Також повинні бути вироблені дієві механізми примусового виконання таких рішень, оскільки органи місцевого самоврядування не можуть ефективно управляти «невизначеним» майном. І, на відміну від реальних, ефективних власників, вони не зацікавлені в утриманні будинків та інфраструктури в належному стані».

 

На думку юриста, зараз «будь-яке бюджетне інвестування в ЖКГ позбавлене сенсу, оскільки без ефективного власника, здатного проконтролювати використання коштів, більше 90% цих коштів буде розкрадено», - говорить пані Монтян. Але юрист схвалює механізм освоєння інвестицій через співфінансування або залучення кредитів на пільгових умовах. «Але поки інститути співвласників у більшості випадків об'єктивно нездатні ефективно управляти ні будинками, ні, тим більше, освоювати державні інвестиції в ремонт, модернізацію, енергозбереження тощо, оскільки «правила гри» прописані вкрай нечітко», - говорить вона.

 

При цьому пані Монтян не бачить у ситуації, що склалася у сфері утримання житлового фонду, провини профільного відомства - Мінрегіон. «Загальновідомим є те, що Міністерство юстиції, яке якраз і повинне встановлювати ці «правила гри», фактично самоусунулося від вирішення вищезазначених системних проблем», - підкреслила вона.