Членство в ОСМД "улучшено" государством

Новости по теме

28 декабря 2021 г. 11:11
«Несерьезные» итоги 2021 года  

20 августа 2021 г. 10:35
Несоответствие государственным стандартам теплосчетчиков «Семпал» официально подтверждено  

05 августа 2021 г. 14:13
Почему украинские коммунальщики закупают счетчики пророссийского производителя?  

Правительство намерено кардинально пересмотреть подходы к законодательству, регулирующему деятельность ОСМД. После двух заветированных Президентом законопроектов, Минрегион привлек к разработке нового иностранных юристов. Согласно предложенной ими концепции, планируется ввести ответственность для жильцов и ввести обязательное автоматическое членство в объединении. При этом для совладельцев дома предусматривается возможность не проходить госрегистрацию и объединиться на общественных началах. Однако по мнению экспертов, в этом случае жильцам будет сложно управлять собственностью и брать кредиты на модернизацию домов.

Новая концепция проектов нормативно-правовых актов, призванных регулировать деятельность объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) вчера была представлена в ходе заседания Комитета отраслевых реформ при Министерстве регионального развития, строительства и ЖКХ. Над усовершенствованием украинского законодательства работает иностранная компания – международная юридическая компанияBaker & McKenzie, которая была выбрана министерством в результате тендера еще в марте. Финансировать работу иностранных юристов и экспертов в полном объеме будет Международная финансовая корпорация (IFC, группа Всемирного Банка), которая подписала соответствующее соглашение с Минрегионом в феврале. Эксперты и юристы Baker & McKenzie (по договору: компания-консультант) работают на основании утвержденного в министерстве, а также в Координационном центре по проведению экономических реформ при Президенте, технического задания, которое компания получила в мае. Перед компанией поставлена сложная задача – уже к августу юристы должны презентовать общественности разработанные ими новые проекты документов. Обязательным условием, которое поставили украинские власти и IFC перед консультантом – разработка нового законопроекта «с учетом международного опыта в сфере гражданского права». Разработки иностранных юристов будут согласованы с Минрегионом и Минюстом.

Не только положение обязывает

Итак, для проведения модернизации жилищного сектора Украины юристы Baker & McKenzie предлагают два варианта развития событий. Объединяет их то, что в основе новой концепции лежит принцип: «Собственность обязывает». То есть новые законодательные инициативы предусматривают буквальную передачу ответственности государства за состояние многоквартирного фонда страны жильцам. Первый вариант реформирования предусматривает внесение изменений в законодательство относительно регулирования деятельности ОСМД, второй – предлагает жильцам управлять своей коллективной собственностью, объединившись на общественных началах, без регистрации ОСМД как юрлица.

Читайте также: Итоги законотворчества

По словам партнера юридической компании «Бэйкер и Макензи» (украинское представительство) Лины Немченко, первая концепция ориентирована на улучшение условий работы для уже созданных в Украине ОСМД и либерализацию регуляторной базы. Вторая концепция – предусмотрена для жильцов, «которых отталкивает сложная процедура госрегистрации, но которые хотят самостоятельно управлять своими домами». 

Необходимость введения в законодательство принципиально новых норм, регулирующих деятельность ОСМД, консультант объясняет ежегодно ухудшающимся состоянием многоквартирного фонда и отсутствием средств в государственном бюджете на их финансирование. «В Украине порядка 239 тысяч многоквартирных домов, - отмечает госпожа Немченко. – На их содержание ежегодно тратиться более 80 миллионов гривен бюджетных средств, которые направляются муниципалитетам в виде субсидий». При этом, по данным Минрегиона, 95% квартир в жилых домах находятся в частной собственности, вместе с тем, 76% домов все еще находятся в управлении местных властей, и обслуживаются также муниципалитетами. Наиболее эффективным способом для модернизации жилищного фонда в кратчайший срок консультанты и профильное министерство считают «привлечение совладельцами домов коммерческого финансирования – банковские кредиты – вместе с государственными программами поддержки».

Свобода выбора под личную ответственность

Для этого, юристы предлагают упразднить для ОСМД понятие балансодержатель. По мнению экспертов, членство в объединении жильцы должны приобретать вместе с покупкой квартиры. То есть, предлагается европейская модель обязательного автоматического членства в жилищном товариществе, которое зарегистрировано как юрлицо, является неприбыльным. Напомним, согласно ст. 9 действующего закона №2866-14 «Об ОСМД» членство в объединении является добровольным. Кроме того, предлагается перенять опыт Польши, Латвии, России в вопросе проведения голосования при принятии жильцами решений. Сейчас законом определено, что первые правоустанавливающие сборы являются легитимными, если соберется половина членов объединения. При голосовании применяется принцип «один человек – один голос».

Читайте также: ОСМД - темная лошадка реформирования ЖКХ

Иностранные эксперты предлагают применять европейскую практику, когда доли при голосовании распределяются между жильцами пропорционально площади, которой они владеют. То есть, чем больше квадратных метров в собственности жильца, тем больше у него «голосующих акций» в момент принятия решений. Украинские и иностранные юристы признают эту модель оптимальной, поскольку в этом случае уровень обязанностей жильца дома (в том числе и материальных) прямо пропорционален правам при принятии тех или иных решений. При этом впервые эксперты предложили ввести юридическую ответственность за коллективную собственность.

Против такой формулировки концепции на заседании Комитета выступил экс-министр по вопросам ЖКХ Алексей Кучеренко. «Вопрос обязательного автоматического членства – спорный. Считаю, что он нарушает конституционные права граждан, поскольку согласно основному закону страны никто не имеет права заставить человека вступать в какие-либо организации. Эта норма также стала одной из причин того, что Президент ветировал предыдущие законодательные инициативы. Кроме того, по своей природе ОСМД – добровольное объединение граждан. Хотя, думаю, этот вопрос лежит в политической плоскости и Анатолию Михайловичу («У.К.» - Близнюку) придется принимать конкретное политическое решение. Но стоит его предварительно серьезно обдумать», - заявил господин Кучеренко. Отметим, что в действующем законе №2866-14 нет нормы, которая определяет ОСМД именно как добровольное объединение граждан. «У нас в Польше, как и практически везде в Европе членство в ОСМД или в жилтовариществе является обязательным. Даже, если прописано, что членство в объединении добровольное, то остальные жильцы должны подчинятся решению большинства», - отметил руководитель проекта IFC «Энергоэффективность в жилищном секторе Украины» Гжегош Гайда.

Видимость значимости

Вторая модель вызвала у приглашенных на Комитет экспертов больше вопросов, чем ответов. В частности, госпожа Немченко представила еще одну концепцию, которая позволяет гражданам объединяться для того, чтобы управлять коллективной собственностью при этом, не регистрируя эту организацию как юрлицо. В этом случае жильцы нанимают профессионального управителя – управляющую компанию, которая подписывает договор с представителем жильцов дома, выбранного большинством. Также управитель подписывает договора на поставку услуг с монополистами и другими компаниями.

Эта концепция вызвала серьезную дискуссию среди экспертов. В результате госпоже Немченко пришлось «открыть карты». Отвечая на вопрос господина Кучеренко, что делать, если жильцы сами захотят выбирать и нанимать производителей и поставщиков жилищно-коммунальных услуг ответила: «Для заключения договора с монополистом, например, в этом случае жильцам придется зарегистрировать объединение как юрлицо, то есть – стать ОСМД».

Читайте также: ОСМД взялись за закон

Множество вопросов возникло у экспертов Комитета, в том числе и у министра, и представителя Администрации Президента, после того, как юристы отметили, что в случае спора или претензий оформленных в судебном порядке на действия управителя – ответственность несет не только управляющая компания, но и сами жильцы. Для корреспондента «У.К.» также остается открытым вопрос о том, как, не будучи оформленным в качестве юридического лица, такая организация жильцов сможет брать банковские кредиты. Напомним, что ОСМД по классификации Нацбанка определены как заемщики с низким уровнем платежеспособности. Поскольку, в отличии, например, от Польши, где жилтоварищества гарантируют банкам возврат средств за счет будущих финансовых потоков, в Украине такого права у ОСМД нет.

В результате решением Комитета все же две эти концепции были утверждены как базовые для дальнейшей разработки законодательства. Одна должна облегчить жизнь существующим ОСМД, вторая – обеспечить плавное, постепенное вступление жильцов в объединение. «ОСМД – это потенциальные заемщики банков. Эта схема позволит массово и успешно продать банковский кредитный продукт, если она будет утверждена», - отметил председатель Общественного Совета при Минрегионе Александр Скубченко.

Анатолий Близнюк подчеркнул, что государство не может больше в полном объеме нести финансовые обязательства за состояние жилищного фонда: «Я позволю себе поправить уважаемых экспертов. У нас не просто не все понимают, что собственность обязывает, у нас никто этого даже не знает. Исторически и ментально сложилось так, что человек не понимает, что такое коллективная собственность. Но в то же время пора открыто признать, что государство может помочь жильцам провести первый ремонт здания, но у него нет ресурсов провести полную комплексную модернизацию всех домов. Это придется принять и делать самостоятельно. Мы же готовы обеспечить правовое поле в рамках которого жильцы могут эти намерения реализовать», - отметил министр.

Точки над «i» не расставлены

Вместе с тем, открытых вопросов, по крайней мере у «У.К.», осталось множество. Во-первых, не ясно какими были условия проведенного тендера по выбору компании-консультанта, по каким критериям он проводился и почему выиграла конкурс именно иностранная компания. Неужели в нашей стране нет юристов, способных адаптировать европейский опыт под украинские реалии?

Во-вторых, общество имеет право знать, сколько стоят услуги иностранных юристов, несмотря на то, что их оплачивают не из госбюджета, а за деньги Международной финансовой корпорации.

В-третьих, недоумение вызывает вторая концепция. Непонятно зачем нужно заведомо вводить граждан в заблуждение, и предоставлять им возможность создать организацию, которая заведомо бесправна? Пользуясь низким уровнем понимания ситуации, знания законодательства, фактически, планируется заставить жильцов взять ответственность за коллективную собственность на себя, но при этом, как только возникнет вопрос о том, что эта организация захочет взять банковский кредит или нанять поставщика услуг – ей все же придется зарегистрироваться как ОСМД, к которому будут применяться уже более повышенные обязательства.

Впрочем, «У.К.» продолжает следить за развитием событий и искать ответы на поставленные вопросы.

Финансовая ситуация любого предприятия – основа его устройства, прибыль и престиж. Как можно достичь положительных результатов? В этом Вам помогут юридические услуги в Днепропетровске. Более детально ознакомиться с предлагаемыми услугами от квалифицированных специалистов можно на сайте buhgalter-centr.dp.ua.