Уряд має намір кардинально переглянути підходи до законодавства, що регулює діяльність ОСББ. Після двох заветованих Президентом законопроектів, Мінрегіон залучив до розробки нового іноземних юристів. Згідно запропонованої ними концепції, планується ввести відповідальність для мешканців та ввести обов'язкове автоматичне членство в об'єднанні. При цьому для співвласників будинку передбачається можливість не проходити держреєстрацію і об'єднатися на громадських засадах. Проте на думку експертів, в цьому випадку мешканцям буде складно управляти власністю і брати кредити на модернізацію будинків.
Нова концепція проектів нормативно-правових актів, покликаних врегулювати діяльність об'єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) вчора була представлена в ході засідання Комітету галузевих реформ при Міністерстві регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ. Над удосконаленням українського законодавства працює іноземна компанія - міжнародна юридична компанія Baker & McKenzie, яка була обрана міністерством в результаті тендера ще в березні. Фінансувати роботу іноземних юристів і експертів в повному обсязі буде Міжнародна фінансова корпорація (IFC, група Світового Банку), яка підписала відповідну угоду з Минрегионом в лютому. Експерти та юристи Baker & McKenzie (за договором: компанія-консультант) працюють на підставі затвердженого в міністерстві, а також в Координаційному центрі з проведення економічних реформ при Президентові, технічного завдання, яке компанія отримала в травні. Перед компанією поставлене складне завдання - вже до серпня юристи повинні презентувати громадськості розроблені ними нові проекти документів. Обов'язковою умовою, яку поставили українська влада та IFC перед консультантом - розробка нового законопроекту «з урахуванням міжнародного досвіду в сфері цивільного права». Розробки іноземних юристів будуть узгоджені з Минрегионом і Мін'юстом.
Не тільки положення зобов'язує
Отже, для проведення модернізації житлового сектора Україні юристи Baker & McKenzie пропонують два варіанти розвитку подій. Об'єднує їх те, що в основі нової концепції лежить принцип: «Власність зобов'язує». Тобто нові законодавчі ініціативи передбачають буквальну передачу відповідальності держави за стан багатоквартирного фонду країни мешканцям. Перший варіант реформування передбачає внесення змін до законодавства щодо регулювання діяльності ОСББ, другий - пропонує мешканцям керувати своєю колективною власністю, об'єднавшись на громадських засадах, без реєстрації ОСББ як юрособи.
За словами партнера юридичної компанії «Бейкер і Макензі» (українське представництво) Ліни Немченко, перша концепція орієнтована на поліпшення умов роботи для вже створених в Україну ОСББ та лібералізацію регуляторної бази. Друга концепція - передбачена для мешканців, «яких відштовхує складна процедура держреєстрації, але які хочуть самостійно управляти своїми будинками».
Необхідність введення в законодавство принципово нових норм, що регулюють діяльність ОСББ, консультант пояснює тим, що стан багатоквартирного фонду щорічно погіршується та відсутністю коштів у державному бюджеті на їх фінансування. «В Україні близько 239 тисясч багатоквартирних будинків, - зазначає пані Немченко. - На їх утримання щороку витрачатися понад 80 мільйонів гривень бюджетних коштів, які спрямовуються муніципалітетам у вигляді субсидій». При цьому, за даними Мінрегіону, 95% квартир у житлових будинках перебувають у приватній власності, разом з тим, 76% будинків все ще знаходяться в управлінні місцевої влади, і обслуговуються також муніципалітетами. Найбільш ефективним способом для
модернізації житлового фонду в найкоротший термін консультанти і профільне міністерство вважають «залучення співвласниками будинків комерційного фінансування - банківські кредити - разом з державними програмами підтримки».
Свобода вибору під особисту відповідальність
Для цього, юристи пропонують скасувати для ОСББ поняття балансоутримувач. На думку експертів, членство в об'єднанні мешканці повинні набувати разом з покупкою квартири. Тобто, пропонується європейська модель обов'язкового автоматичного членства в житловому товаристві, яке зареєстроване як юридична особа, є неприбутковим. Нагадаємо, згідно зі ст. 9 чинного закону № 2866-14 «Про ОСББ» членство в об'єднанні є добровільним. Крім того, пропонується перейняти досвід Польщі, Латвії, Росії
в питанні проведення голосування при прийнятті мешканцями рішень. Зараз законом визначено, що перші правовстановлюючі збори є легітимними, якщо збереться половина членів об'єднання. При голосуванні застосовується принцип «одна людина - один голос».
Іноземні експерти пропонують застосовувати європейську практику, коли частки при голосуванні розподіляються між мешканцями пропорційно площі, якою вони володіють. Тобто, чим більше квадратних метрів у власності мешканця, тим більше у нього «голосуючих акцій» в момент прийняття рішень. Українські та іноземні юристи визнають цю модель оптимальної, оскільки в цьому випадку рівень обов'язків мешканця будинку (в тому числі і матеріальних) прямо пропорційний його правам при прийнятті тих чи інших рішень. При цьому вперше експерти запропонували ввести юридичну відповідальність за колективну власність.
Проти такого формулювання концепції на засіданні Комітету виступив екс-міністр з питань ЖКГ Олексій Кучеренко. «Питання обов'язкового автоматичного членства - спірне. Вважаю, що воно порушує конституційні права громадян, оскільки, відповідно до основного закону країни, ніхто не має права змусити людину вступати в які-небудь організації. Ця норма також стала однією з причин того, що Президент ветував попередні законодавчі ініціативи. Крім того, за своєю природою ОСББ - добровільне об'єднання громадян. Хоча, думаю, це питання лежить у політичній площині і Анатолію Михайловичу («У.К.» - Близнюку) доведеться приймати конкретне політичне рішення. Але варто його попередньо серйозно обдумати», - заявив пан Кучеренко. Відзначимо, що в чинному законі № 2866-14 немає норми, яка визначає ОСББ саме як добровільне об'єднання громадян. «У нас в Польщі, як і практично скрізь у Європі, членство в ОСББ або в жилтоваристві є обов'язковим. Навіть, якщо прописано, що членство в об'єднанні добровільне, то інші мешканці повинні підкорятись рішенню більшості», - зазначив керівник проекту IFC «Енергоефективність у житловому секторі України» Гжегош Гайда.
Видимість значущості
Друга модель, викликала у запрошених в Комітет експертів більше запитань, ніж відповідей. Зокрема, пані Немченко представила ще одну концепцію, яка дозволяє громадянам об'єднуватися для того, щоб керувати колективною власністю при цьому, не реєструючи цю організацію як юрособу. В цьому випадку мешканці наймають професійного управителя - керуючу компанію, яка підписує договір з представником мешканців будинку, обраного більшістю. Також управитель підписує договори на поставку послуг з монополістами та іншими компаніями.
Ця концепція викликала серйозну дискусію серед експертів. В результаті пані Немченко довелося «відкрити карти». Відповідаючи на питання пана Кучеренка, що робити, якщо мешканці самі захочуть вибирати й наймати виробників і постачальників житлово-комунальних послуг відповіла: «Для укладення договору з монополістом, наприклад, в цьому випадку мешканцям доведеться зареєструвати об'єднання як юрособа, тобто - стати ОСББ».
Безліч запитань виникло у експертів Комітету, в тому числі і у міністра, і у представника Адміністрації Президента, після того, як юристи зазначили, що в разі спору або претензій оформлених у судовому порядку на дії управителя - відповідальність несе не тільки керуюча компанія, але й самі мешканці. Для кореспондента «У.К.» також залишається відкритим питання про те, як, не будучи оформленим як юридична особа, така організація мешканців зможе брати банківські кредити. Нагадаємо, що ОСББ, за класифікацією Нацбанку, визначені як позичальники з низьким рівнем платоспроможності. Оскільки, на відміну, наприклад, від Польщі, де жилтовариства гарантують банкам повернення коштів за рахунок майбутніх фінансових потоків, в Україні такого права у ОСББ немає.
В результаті, рішенням Комітету, все ж ці дві концепції були затверджені як базові для подальшої розробки законодавства. Одна повинна полегшити життя існуючим ОСББ, друга - забезпечити плавний, поступовий вступ мешканців до об'єднання. «ОСББ - це потенційні позичальники банків. Ця схема дозволить масово й успішно продати банківський кредитний продукт, якщо вона буде затверджена», - зазначив голова Громадської Ради при Мінрегіоні Олександр Скубченко.
Анатолій Близнюк підкреслив, що держава не може більше в повному обсязі нести фінансові зобов'язання за стан житлового фонду: «Я дозволю собі поправити шановних експертів. У нас не просто не всі розуміють, що
власність зобов'язує, у нас ніхто цього навіть не знає. Історично й ментально склалося так, що людина не розуміє, що таке колективна власність. Але в той же час пора відкрито визнати, що держава може допомогти мешканцям провести перший ремонт будівлі, але у неї немає ресурсів провести повну комплексну модернізацію всіх будинків. Це доведеться прийняти і робити самостійно. Ми ж готові забезпечити правове поле, в рамках якого мешканці можуть ці наміри реалізувати», - зазначив міністр.
Точки над «i» не розставлені
Разом з тим, відкритих питань, принаймні у «У.К.», залишилося безліч. По-перше, не ясно якими були умови проведеного тендеру з вибору компанії-консультанта, за якими критеріями він проводився і чому виграла конкурс саме іноземна компанія. Невже в нашій країні немає юристів, здатних адаптувати європейський досвід під українські реалії?
По-друге, суспільство має право знати, скільки коштують послуги іноземних юристів, незважаючи на те, що їх оплачують не з держбюджету, а за гроші Міжнародної фінансової корпорації.
По-третє, здивування викликає друга концепція. Незрозуміло навіщо потрібно свідомо вводити громадян в оману, і надавати їм можливість створити організацію, яка завідомо безправна? Користуючись низьким рівнем розуміння ситуації, знанням законодавства, фактично, планується змусити мешканців взяти відповідальність за колективну власність на себе, але при цьому, як тільки виникне питання про те, що ця організація захоче взяти банківський кредит або найняти постачальника послуг - їй все ж таки доведеться зареєструватися як ОСББ, до якого будуть застосовуватися вже більш підвищені зобов'язання.
Втім, «У.К.» продовжує стежити за розвитком подій і шукати відповіді на поставлені питання.
.jpg)
.png)
.png)
.png)
.png)
.png)
