ГлавнаяПубликацииВопросы экспертуПроблемы с коммуналкой? Спрашивайте - мы объясним. Выпуск 111

Проблемы с коммуналкой? Спрашивайте - мы объясним. Выпуск 111

Не знаете, как быть, к кому обратиться? - «У.К.» продолжает освещать ваш путь жилищно-коммунальными пространствами.
ответ
Новости по теме

В сфере жилищно-коммунального хозяйства нет ни выходного, ни проходного – это сложнейшая система, которая дает возможность компаративистского возвращения во вчера и упорядочивает не только наше настоящее, но и будущее, поэтому достаточно важно не потеряться в таких, казалось бы на первый взгляд, простых бытовых вещах. Не знаете, как быть, к кому обратиться? - «У.К.» продолжает освещать ваш путь жилищно-коммунальными пространствами.

На вопросы отвечает член Национального совета по вопросам функционирования объединений совладельцев многоквартирных домов при Кабинете Министров, советник по правовым вопросам проекта IFC (Международной финансовой корпорации) «Энергоэффективность в жилищном секторе Украины» Дмитрий Левицкий.

Вопрос 1:

В нашем городе вместо ЖЭКа пришла частная фирма, которая будет обслуживать жилой фонд. Владелец нашего дома - городская община. Итак, жители дома, как часть общины являются совладельцами дома в целом. Вопрос: должен ли заключаться в этом случае договор балансового содержания между жителями, и организацией, в которой дом стоит на балансе? Если да, то какие конкретные основания для этого?

Ответ эксперта:

Прежде всего, давайте начнем с понимания того, кто владелец Вашего дома. Если квартиры в Вашем доме находятся в частной собственности физических и/или юридических лиц («приватизированы»), то территориальная община владельцем Вашего дома не является и быть не может. Статья 382 ГКУ предусматривает, что «владельцам квартиры в двух - или многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей совместной собственности помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, а также сооружения, здания, предназначенные для обеспечения потребностей всех собственников квартир, а также собственников нежилых помещений, расположенных в жилом доме».

Говоря проще, владельцы квартир в многоквартирном доме являются совладельцами т.н. «общего имущества» в доме - уже упомянутых помещений общего пользования, опорных конструкций и оборудования - а соответственно и совладельцами самого дома (ведь, согласно Государственному классификатору зданий и сооружений ДК 018-2000, дом как разновидность здания состоит «из несущих и ограждающих или совмещенных (несуще-ограждающих) конструкций, образующих наземные или подземные помещения»).

Поэтому в Вашем доме территориальная община может быть владельцем разве что неприватизированных квартир и неприватизированных встроенных или пристроенных нежилых помещений (если такие есть) - и соответственно лишь одним из совладельцев многоквартирного дома.

Теперь о «балансодержание» и роль предприятия, которое будет обслуживать Ваш дом. Если мы уже определили, что совладельцами дома есть владельцы квартир, то на каком основании кто-то посторонний может учитывать это имущество на своем балансе? Прежде всего, это является функцией самого владельца - причем следует обратить внимание, что от физических лиц Закон Украины «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине» не требует составления и ведения баланса или других форм финансовой отчетности.

В соответствии со статьей 23 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах», именно владелец имеет право держать на балансе и управлять принадлежащим ему имуществом. И именно правом, а не обязанностью) владельца есть полномочия других лиц на то, чтобы держать его имущество на балансе и управлять им. Более того, частью третьей указанной статьи предусмотрено, что «в случае совместной собственности нескольких совладельцев решение относительно содержания на балансе и/или управления имуществом принимается в соответствии с законом».

Читайте также: Что обязаны делать украинские ЖЭКи?

В случае с многоквартирным домом имеем дело именно с общей собственностью, а если быть точным - с общей совместной собственностью. По общему правилу, установленному статьей 369 Гражданского кодекса Украины, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется по согласию всех совладельцев. Другими словами, необходима 100% согласие. Итак, чтобы Ваш дом кем-то посторонним учитывался на балансе, на это необходимо согласие 100% собственников квартир в Вашем доме. Исключение - если Вы создали ОСМД. Там Вы можете принимать совместные решения установленной уставом большинством голосов.

И еще раз напомню, что согласно ст.23 Закона Украины «О жилищно-коммунальные услуги» поручать кому-то «держать на балансе» Ваш дом и заключать соответствующий договор является правом, а не обязанностью совладельцев. Так что только Вам решать, заключать или нет договор на «балансодержание».

Но для Вас, наверное, важнее формальное «содержания на балансе» доме есть собственное содержание дома - то есть, его техническое обслуживание и текущий ремонт. Статья 13 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах» предусматривает соответствующий вид жилищно-коммунальных услуг - «услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий». Исполнителя этой услуги могут определить сами совладельцы, а в случае, если они этого не сделали, - орган местного самоуправления в соответствии со ст.7 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах» и Порядка определения исполнителя жилищно-коммунальных услуг в жилом фонде, утвержденного приказом Госжилкоммунхоза от 25.04.2005 №60.

С исполнителем услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий заключается соответствующий договор, согласно ст.ст.20, 21, 26 Закона Украины «О жилищно-коммунальные услуги» должен соответствовать типовому, утвержденном Кабинетом министров Украины. Типовой договор о предоставлении услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий утвержден Постановлением Кабинета Министров Украины от 20 мая 2009 г. №529. Такой договор с исполнителем Вы как потребитель действительно обязаны заключить в соответствии с п.1 ч.3 ст.20 Закона Украины «О жилищно-коммунальные услуги».

Итак:

1) Если совладельцы Вашего дома вместе не определили для своего дома «балансотуримувача», то заключать договоров на «держание дома на балансе» у Вас ни с кем нет оснований;

2) В случае определения в установленном порядке для Вашего дома исполнителя услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий - Вы должны заключить с таким исполнителем договор;

3) Такой договор должен соответствовать Типовому договору о предоставлении услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий, утвержденного Постановлением Кабинета Министров Украины от 20 мая 2009 г. №529.

Вопрос 2:

Я работник ЖЭКа. Мы постоянно проводим обзор наших домов. У нас давно существует проблема с балконами в многоэтажках. Я бы хотела узнать, кто должен проводить ремонт аварийных балконов? Кто будет отвечать за ситуацию, которая может произойти в случае падения балкона или его части?

Ответ эксперта:
 
Сразу необходимо разграничить вопрос «кто должен» и «кто будет отвечать».
 
Разберемся, «кто должен» ремонтировать балконы.
 
Согласно Государственному классификатору зданий и сооружений ДК 018-2000, дом как разновидность здания состоит «из несущих и ограждающих или совмещенных (несуще-ограждающих) конструкций, образующих наземные или подземные помещения». Согласно ДБН В.2.2-15-2005, балкон есть «выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, служащая для отдыха летом». И когда вопрос стоит о «ремонт балконов», то в действительности имеются в виду ограждающие (несуще-ограждающие) конструкции которыми и образовано балкон.

Такие конструкции, в соответствии с ч.2 ст.382 ГК, является общей собственностью владельцев квартир: «владельцам квартиры в двух - или многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей совместной собственности помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, а также сооружения, здания, предназначенные для обеспечения потребностей всех собственников квартир, а также собственников нежилых помещений, расположенных в жилом доме».

Читайте также: Когда дома нападают на людей...

Согласно общему правилу, установленному статьей 322, содержать свое имущество должен собственник. В соответствии со статьей 369 ГКУ, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется по согласию всех совладельцев. Итак, ремонтировать балконы (ограждающие конструкции) должны совместно совладельцы многоквартирного дома собственники квартир.

Однако если этот вопрос поднимаете Вы как работник ЖЭКа, то мы понимаем, что владельцами с Вами заключены договоры о предоставлении услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий. В Перечень услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий (приложение к Порядку формирования тарифов на услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий, утвержденного Постановлением Кабинета Министров Украины от 1 июня 2011 г. №869) входит, в частности, текущий ремонт конструктивных элементов дома.

Следовательно, в случае заключения с владельцами Жэком договора о предоставлении услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий, ремонтировать балконы (конструкции, которыми создано балкон), должен именно ЖЭК.

На вопрос «кто будет отвечать» просто так, «абстрактно», ответить невозможно, поскольку ответ зависит от многих факторов. Прежде всего, должна быть установлена причинная связь между действиями или бездействием лица, которое привлекается к ответственности, и причиненным вредом. Скажем, если балкон обрушился из-за самовольное вмешательство в конструктивные элементы владельцем квартиры - очевидно, что будет отвечать сам владелец квартиры. Если же балкон нуждался в ремонте и он не был своевременно выполнен - отвечать будет тот, кто должен был выполнить ремонт. Кроме того, о какой именно ответственность мы говорим? Уголовную, административную, гражданско-правовую?.. Следует иметь в виду, что на практике к уголовной ответственности может быть привлечено лицо (работника ЖЭКа), а к гражданско-правовой - другую (сам ЖЭК).

Поэтому вопрос ответственности следует рассматривать отдельно в каждом конкретном случае и для каждого конкретного вида ответственности.

От редакции:

Уважаемые пользователи портала «У.К.»! Если на ваши вопросы, которые вы ставили нашим экспертам, не были даны ответы, обязательно напоминайте нам о них, но напоминая, не забывайте перечитывать все публикации из цикла «Спрашивайте - мы объясним», ведь ответ на ваш вопрос мог уже быть раньше.

Все публикации цикла «Спрашивайте - мы объясним» читайте здесь.

 
Комментарии (0)