Новини по темі

29 Лютого 2016 p. 10:25
Як вирішувати комунальні проблеми?  

22 Лютого 2016 p. 09:55
Як вирішувати комунальні проблеми?  

15 Лютого 2016 p. 08:55
Як вирішувати комунальні проблеми?  

У сфері житлово-комунального господарства немає ні вихідного, ні прохідного – це надскладна система, яка дає можливість компаративіського повернення у вчорашній день і впорядковує не лише наше сьогодення, але й прийдешнє, тому досить важливо не загубитися у таких, здавалося б на перший погляд, простих побутових речах. Не знаєте, як бути, до кого звернутися? - «У.К.» продовжує освітлювати ваш шлях житлово-комунальними просторами.

На запитання відповідає член Національної ради з питань функціонування об'єднань співвласників багатоквартирних будинків при Кабінеті Міністрів, радник з правових питань проекту IFC (Міжнародної фінансової корпорації) «Енергоефективність у житловому секторі України» Дмитро Левицький.

Питання 1:

У нашому місті замість ЖЕКа обслуговувати житловий фонд прийшла приватна фірма. Власник нашого будинку - міська громада. Отже мешканці будинку, як частина громади є співвласниками будинку в цілому. Питання: чи повинен укладатися в цьому випадку договір балансового змісту між мешканцями, і організацією, у якій будинок стоїть на балансі? Якщо так, то які конкретні підстави для цього?

Відповідь експерта:

Насамперед, давайте почнемо з правильного розуміння того, хто власник Вашого будинку. Якщо квартири у Вашому будинку перебувають у приватній власності фізичних та/або юридичних осіб («приватизовані»), то територіальна громада власником Вашого будинку не є і бути не може. Стаття 382 ЦКУ передбачає, що «власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку».

Говорячи простіше, власники квартир у багатоквартирному будинку є співвласниками т.зв. «спільного майна» в будинку – вже згаданих приміщень загального користування, опорних конструкцій та обладнання – а відповідно і співвласниками самого будинку (адже, відповідно до Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000, будинок як різновид будівлі складається «з несучих та огороджувальних або сполучених (несуче-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення»).

Тож у Вашому будинку територіальна громада може бути власником хіба що неприватизованих квартир та неприватизованих вбудованих чи прибудованих нежитлових приміщень (якщо такі є) — і відповідно лише одним зі співвласників багатоквартирного будинку.

Тепер про «балансоутримання» і роль підприємства, яке обслуговуватиме Ваш будинок. Якщо ми вже визначили, що співвласниками будинку є власники квартир, то на якій підставі хтось сторонній може обліковувати це майно на своєму балансі? Насамперед, це є функцією самого власника — причому слід звернути увагу, що від фізичних осіб Закон України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» не вимагає складання та ведення балансу чи інших форм фінансової звітності.

Згідно зі статтею 23 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», саме власник має право тримати на балансі та управляти належним йому майном. І саме правом (а не обов’язком) власника є уповноваження інших осіб на те, щоб тримати його майно на балансі та управляти ним. Більш того, частиною третьою зазначеної статті передбачено, що «у разі спільної власності  кількох  співвласників  рішення щодо  утримання  на  балансі  та/або управління майном приймається відповідно до закону».

Читайте також: Що зобов'язані робити українські ЖЕКи?

У випадку з багатоквартирним будинком маємо справу саме зі спільною власністю, а якщо бути точним — зі спільною сумісною власністю. За загальним правилом, встановленим статтею 369 Цивільного кодексу України, володіння, користування і розпоряджання майном, що перебуває у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників. Іншими словами — необхідна 100% згода. Отже, щоб Ваш будинок кимось стороннім обліковувався на балансі, на це необхідна згода 100% власників квартир у Вашому будинку. Виняток — якщо Ви створили ОСББ.  Там Ви можете приймати спільні рішення встановленою статутом більшістю голосів.

І ще раз нагадаю, що відповідно до ст.23 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» доручати комусь «тримати на балансі» Ваш будинок та укладати відповідний договір є правом, а не обов’язком співвласників. Тож тільки Вам вирішувати, укладати чи ні договір на «балансоутримання».

Але для Вас, напевне, важливішим за формальне «тримання на балансі» будинку є власне утримання будинку — тобто, його технічне обслуговування і поточний ремонт. Стаття 13 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» передбачає відповідний вид житлово-комунальних послуг – «послуги з  утримання  будинків  і споруд та прибудинкових територій». Виконавця цієї послуги можуть визначити самі співвласники, а в разі, якщо вони цього не зробили, - орган місцевого самоврядування відповідно до ст.7 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» та Порядку  визначення виконавця житлово-комунальних послуг у житловому фонді, затвердженого наказом Держжитлокомунгоспу від 25.04.2005 №60.

З виконавцем послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій укладається відповідний договір, який згідно зі ст.ст.20, 21, 26 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» має відповідати типовому, затвердженому Кабінетом міністрів України. Типовий договір про надання послуг  з  утримання  будинків  і споруд та прибудинкових територій затверджено Постановою Кабінету Міністрів України від 20 травня 2009 р. №529. Такий договір із виконавцем Ви як споживач дійсно зобов’язані укласти відповідно до п.1 ч.3 ст.20 Закону України «Про житлово-комунальні послуги».

Отже:

1) Якщо співвласники Вашого будинку разом не визначили для свого будинку «балансотуримувача», то укладати договорів на «тримання будинку на балансі» у Вас ні з ким немає підстав;

2) В разі визначення в установленому порядку для Вашого будинку виконавця послуги  з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій — Ви повинні укласти з таким виконавцем договір;

3) Такий договір повинен відповідати Типовому договору про надання послуг  з  утримання  будинків  і споруд та прибудинкових територій, затвердженому Постановою Кабінету Міністрів України від 20 травня 2009 р. №529.

Питання 2:

Я працівник ЖЕКу. Ми постійно проводимо огляд наших будинків. В нас давно існує проблема з балконами в багатоповерхівках. Я б хотіла дізнатися, хто повинен проводити ремонт аварійних балконів? Хто буде відповідати за ситуацію, яка може статися в разі падіння балкону або його частини?

Відповідь експерта:

Зразу необхідно розмежувати питання «хто повинен» і «хто відповідатиме».

Розберемося, «хто повинен» ремонтувати балкони.

Відповідно до Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000, будинок як різновид будівлі складається «з несучих та огороджувальних або сполучених (несуче-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення». Згідно з ДБН В.2.2-15-2005, балкон є «виступаюча з площини стіни фасаду обгороджена площадка, що служить для відпочинку влітку». І коли питання стоїть про «ремонт балконів», то в дійсності маються на увазі огороджувальні (несуче-огороджувальні) конструкції якими й утворено балкон.

Такі конструкції, відповідно до ч.2 ст.382 ЦКУ, є спільною власністю власників квартир: «власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку».

Згідно з загальним правилом, встановленим статтею 322, утримувати своє майно повинен власник. Згідно зі статтею 369 ЦКУ, володіння, користування і розпоряджання майном, що перебуває у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників. Отже, ремонтувати балкони (огороджувальні конструкції) повинні спільно співвласники багатоквартирного будинку — власники квартир.

Однак якщо це питання піднімаєте Ви як працівник ЖЕКу, то ми розуміємо, що власниками з Вами укладено договори про надання послуг з  утримання будинків і споруд та прибудинкових територій. До Переліку послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій (додаток до Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 1 червня 2011 р. №869) входить, зокрема, поточний ремонт конструктивних елементів будинку.

Читайте також: Коли будинки нападають на людей...

Отже, в разі укладання власниками з ЖЕКом договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, ремонтувати балкони (конструкції, якими утворено балкон), повинен саме ЖЕК.

На питання «хто відповідатиме» просто так, «абстрактно», відповісти неможливо, оскільки відповідь залежить від багатьох факторів. Насамперед, має бути встановлений причинний зв’язок між діями чи бездіяльністю особи, яку притягують до відповідальності, та завданою шкодою. Скажімо, якщо балкон обрушився через самовільне втручання в конструктивні елементи власником квартири — очевидно, що відповідатиме сам власник квартири. Якщо ж балкон потребував ремонту і він не був своєчасно виконаний — відповідатиме той, хто повинен був виконати ремонт. Крім того, про яку саме відповідальність ми говоримо? Кримінальну, адміністративну, цивільно-правову?.. Слід мати на увазі, що на практиці до кримінальної відповідальності може бути притягнуто одну особу (працівника ЖЕКу), а до цивільно-правової — іншу (сам ЖЕК).

Тож питання відповідальності слід розглядати окремо в кожному конкретному випадку і для кожного конкретного виду відповідальності.