Уряд докладає чималих зусиль до того, щоб реалізувати в передвиборний період соціальні ініціативи Президента. Найпопулярнішою з них - є відродження дешевої іпотеки. Уже зараз громадянам пропонують купити квартиру в недобудованому будинку всього під 3% річних. На думку посадовців, реалізація цієї програми не тільки дозволить українцям поліпшити житлові умови, а й відродить ринок житлового будівництва. Наскільки ці очікування виправдаються з «Україною Комунальною» поділився генеральний директор інвестиційно-девелоперської компанії Global Solutions Сергій Тумасов.
- Сергію Олександровичу, чи можна говорити про те, що нова іпотечна програма уряду - адекватне рішення проблем в сегменті житлової нерухомості?
Це рішення є досить «недолугими», перш за все, тому що насправді ніякого пільгового кредитування немає. Кредити видаються під нормальну процентну ставку - 16% річних, а потім держава зобов'язується компенсувати позичальникові - це все одно що грати в російську рулетку.
- Нещодавно уряд вніс зміни, згідно з яким процентна ставка буде компенсуватися не позичальнику, а безпосередньо банку. Це поліпшить ситуацію?
Поліпшить, але лише в тому випадку, якщо у позичальника, по-перше, буде укладено договір між ним і банком, тобто цей договір буде тільки між двома сторонами, а, по-друге, в документі зобов'язання клієнта повинні бути чітко зафіксовані - 3%. А потім уже нехай банки розбираються з державою за зобов'язаннями безпосередньо. Але, хочу підкреслити, що це поліпшить ситуацію з кредитуванням, а саме - підвищить рівень довіри населення до іпотеки, але аж ніяк не вирішить проблеми галузі в цілому. Не варто забувати, що у людей зараз негативні очікування: очікування нової хвилі фінансово-економічної кризи, очікування будь-яких волюнтаристських дій з боку влади, а також дуже великі сумніви в збереженні місця роботи. Крім того, відсутність системи правосуддя та захисту з боку судової системи як такої, далеко не сприяє бажанню людей купувати квартири, тим більше через іпотеку навіть під мінімальну процентну ставку. Так, будуть купувати, так, будуть кредитуватися, але говорити про те, що іпотечна програма відродить галузь житлового будівництва, не варто. Цього не буде.
- Якщо ризики, які можуть виникнути у банків при реалізації цієї програми, зрозумілі, то чим ризикують українські забудовники?
У забудовників така ситуація: припустимо, житловий об'єкт зведений на 50%. Для того, щоб його повністю завершити і здати в експлуатацію, забудовнику потрібно акумулювати ще 40% вартості будівлі. Але ці кошти мають надійти практично відразу, тобто це означає, що відразу весь об'єкт повинен бути викуплений та його можна було здати. Тобто повинна бути якась критична маса покупців, наприклад, щоб добудувати об'єкт потрібно продати 50 квартир, а за півроку вдалося продати тільки 5. Це нічого не вирішить. Але, є ще один важливий аспект. Якщо прийшов хоч один клієнт-позичальник і купив квартиру, у забудовника автоматично виникає маса зобов'язань. І тепер на нього буде тиснути не тільки покупець, а ще й банк, профільне міністерство, місцева влада. Тобто при реалізації подібної схеми («У.К.» - іпотечної програми) буде спостерігатися максимізація відповідальності, а забудовники не хочуть цього.
- Припустимо, участь у запропонованій урядом програмі ситуацію в житловому будівництві не врятує. Але чи існують у забудовників зараз будь-які інші механізми, реалізація яких дозволить їм добудувати заморожені в кризу об'єкти?
Ні, навряд чи такі механізми існують. Але, чесно кажучи, і розквіт галузі житлового будівництва багато в чому відбувся завдяки розвитку іпотечного кредитування.
- Тобто, так чи інакше, іпотечна програма хоча б в деяких випадках допоможе забудовникам реалізувати житло, в іншому разі, об'єкти так і залишаться замороженими?
Фактично так, але якщо з якихось причин забудовник зупинив будівництво об'єкта, то вже повернутися до його добудові буде дуже непросто. Потрібно розуміти, що визначальним чинником у цьому сегменті ринку є не стільки іпотечне кредитування, скільки фінансово-економічна ситуація в країні. Саме вона кардинально впливає на бажання людей масово брати іпотечні кредити, купувати квартири.
- Експерти говорять про те, що ринок нерухомості виходить з кризи і очікується зростання вартості житла на 3-4%. Які ваші прогнози?
Восени дійсно можливий деякий підйом цін на житло, але, скоріше, така динаміка більше буде відображати інфляційні процеси, ніж вона буде спровокована зростанням попиту. Очікується, що курс гривні буде знижуватися, а вже так у нас історично склалося, що як тільки падає національна валюта, відразу ж зростають ціни в доларах на житло. Ну і крім того, житло зараз дійсно недооцінене, тому його вартість буде зростати. Прогнози справа невдячна, хоча спробувати спрогнозувати можна. Оскільки ситуація на ринку обумовлена низкою суб'єктивних і об'єктивних факторів, вона може кардинально змінюватися. Тому можна сказати, що зростання вартості житла складе 5-7%, але, посилаючись на сказане вище, зазначу, що достовірність цього прогнозу нульова. Складнощі з прогнозами пов'язані з тим, що у нас на ринку відсутні чинники, які можна для аналізу взяти за основу. А саме, - будівельна галузь пережила серйозну кризу, в країні немає політичної та економічної стабільності.
- Люди як і раніше віддають перевагу вторинному ринку? Зараз, до речі, стаює популярним котеджне будівництво середнього цінового сегмента ...
У мене немає чіткої статистики, щоб підтвердити ваші слова, але якщо говорити про споживчий попит, людям завжди було цікаво мати свій будинок, ніж квартиру. З іншого боку, коли вартість квартир порівнянна з вартістю індивідуальних будинків, то, купуючи квартиру, покупець ніяк не може вплинути на її вартість. Але, якщо людина сама будує будинок - вплинути можна. Якщо забудовник будує котеджі, то в цьому випадку відбувається оптимізація його витрат за рахунок великого об'єму і недорогих технологій, що також суттєво впливатиме на вартість. Наприклад, якщо забудовник будує котедж за канадською технологією, то вартість квадратного метра в 400 доларів не можна порівняти з ціною квадратного метра в тисячу доларів квартири в місті.
- Які труднощі виникають із здачею в експлуатацію багатоквартирних будинків або котеджів?
Основні проблеми зі здачею в експлуатацію багатоквартирного будинку, по-перше, продиктовані корупційної складовою, по-друге, виникають у разі зміни забудовником проекту будівництва як раз під час спорудження об'єкта. Що стосується котеджного будівництва - там ситуація по-простіше.
Розмовляла Марія Цатурян
.jpg)
.png)
.png)
.png)
.png)
.png)
