Юридичні аспекти реєстрації прав на нерухомість

Новини по темі

01 Травня 2024 p. 14:50
Дозвіл на забудову території НАУ житловими комплексами скасовано  

26 Квітня 2024 p. 18:45
На Київщині відновили більше як половина житлових об’єктів  

26 Квітня 2024 p. 12:30
Більш ніж 65 тисячам українців погоджено виплати за програмою єВідновлення  

Саме за цією ознакою розрізняються дві основні системи зміцнення прав на нерухоме майно (а точніше - єдині, в тих країнах, де взагалі мають місце бути системи зміцнення прав), а саме: система реєстрації актів про угоди з нерухомістю (Актова система), і система реєстрації прав на нерухоме майно (Титульна система).

Головним центром поширення Актової системи є практично всі штати США; центром поширення Титульної системи - європейські країни і Австралія. Сутність Актової системи полягає в тому, що в угодах з нерухомістю держава, якщо і бере на себе яку-небудь функцію, пов'язану з можливою відповідальністю, то тільки в реєстрації самого факту вчинення правочину певного змісту між певними особами. Чи мають сторони право на вчинення цієї угоди, мають вони взагалі будь-яке відношення до самого предмета угоди, так і існує цей предмет у природі, не цікавить регістратора - в його обов'язки входить тільки упевнитися в тому, що перед ним саме ті особи, які вказують себе у договорі, що вручають йому для реєстрації, і точно зафіксувати дату та час реєстрації. А якщо угода укладена за допомогою нотаріуса, то і турбота про ідентифікації сторін стає зайвою. Особлива важливість фіксації дати і часу реєстрації полягає в тому, що, якщо колишній власник успішно спробує кілька разів продати, поки оформлюються ці угоди, один і той же об'єкт (або кілька разів закласти одне і те ж майно), і тому відносно одного і того ж об'єкта виникнуть конкуруючі між собою права або інтереси, то задоволення, насамперед, буде надано тому претенденту, чий договір буде зареєстрований раніше.

Покупець нерухомості (іпотечний кредитор) сам на собі несе весь тягар ризику, пов'язану з угодою. А цей ризик, наприклад, може полягати в тому, що продавець не є власником продаваної нерухомості і не має на її продаж ніяких повноважень; а також будь-який з тих, які перераховані у введенні. Подібні «сюрпризи» можуть ховатися не тільки в поточній угоді, але і в глибокій історії її об'єкта. Таким чином, перш ніж купити нерухомість, необхідно ретельно вивчити всю історію переходів її з рук у руки (Title of research), історію застав і здачі в оренду, увійти в деталі сімейних історій її колишніх власників та інше, аж до самого походження нерухомості (наприклад, дарування королем) з тим, щоб звести до мінімуму можливі несподіванки. Природно, що таке дослідження не під силу рядовому покупцеві - для нього за досить високу плату це роблять спеціалізуються на цьому юристи. Але і вони не в змозі дати стовідсоткову гарантію «чистоти титулу», і покупцеві все одно доводиться ризикувати, а, отже, і страхувати купується титул, тобто своє право (title insurance).

     Читайте також: Майновий реєстр стане доступнішим

Отже, «конструктивними» інститутами, складовими Актової системи, є:

- урядове або приватне(наприклад, в Бразилії) бюро реєстрації договорів та інших актів про угоди з нерухомістю;

- нотаріальні або адвокатські бюро, що спеціалізуються на дослідженні «Чистоти титулу»;

- страхові компанії, що спеціалізуються на Страхуванні титулу», або Титульні страхові компанії.

Класичний варіант Титульної системи реєстрації передбачає визнання державою такої функції як охорону прав своїх підданих і інших осіб, чиї права вона визнає, що на нерухоме майно, що знаходить в межах його юрисдикції. Механізм охорони полягає в тому, що певними адміністративними органами (бюро) або урядовими агентствами реєструється право особи на нерухоме майно (реєстр в даній системі найчастіше називається «Поземельної книгою», рідше, наприклад, у Франції, «Іпотечної книгою», у нашій країні Єдиного державного реєстру реєстрації прав на нерухоме майно; законодавчим порядком встановлено, що зареєстроване право є безперечним (незаперечним навіть у судовому порядку) за винятком випадку, коли воно придбано недобросовісним набувачем, що встановлюється в ході судового розгляду. Ніякі події далекого і близького минулого, пов'язані з історією володіння нерухомістю до здійснення операції по її придбанню справжнім власником не мають впливу на долю його права.

     Читайте також: Ринок нерухомості: основні тенденції на поточний рік

У класичному зразку Титульної системи, так званої «Середньоєвропейської Титульної системи реєстрації», використано винахід німецьких юристів 18 століття - ведення особливої книги, в якій на кожну земельну ділянку відкритий «лист», на якому реєструється право на нього. Звідси і назва - «Поземельна книга». Ця система створила можливість відкриття листа на власну квартиру в багатоквартирному будинку, і на будівлю, що знаходиться на орендованій землі згідно з договором Про право забудови». Однак поземельний характер реєстраційної системи від цього не змінився, просто коло поземельної власності розширився до квартири в кондомініумі і будівлі, побудованої на орендованій земельній ділянці.

Принципово важливо, що право виникає і переходить саме за допомогою реєстрації на цьому аркуші - ні договір про передачу права, ніякі інші свідоцтва переходу права не дійсні, якщо права нового власника не зареєстровані, і саме право виникає саме у момент його реєстрації. Юридична сила запису поза всяким порівняння значніше будь-якого договору та іншого документа, що були створені для здійснення угоди, хоча ті і служать підставою для зміни реєстраційної записи про право на аркуші об'єкта нерухомості, але після реєстрації вони відправляються в архів.

Розрізняються «Первинна реєстрація і реєстрація наступних змін права (насамперед, переходу з одних рук в інші). Процедури первинної реєстрації піддаються права на нерухомість, право на яку до цього ще не було зареєстровано. Суть цієї процедури полягає в дослідженні «чистоти титулу», що включає в себе:

- дослідження підстав для реєстрації прав, тобто «Чистоти Титулу»;

- тимчасову реєстрацію;

- публікацію факту реєстрації з тим, щоб можливі конкуруючі претенденти на цю нерухомість могли заявити свої претензії;

- через певний термін остаточна реєстрація права.

Крім реєстрації підлягають права власності та інші права, як то: оренда, сервітут та інше обтяження, заставу. Вони в тій же мірі підлягають охороні цією системою, як і саме право власності. Принципово важливим є відбір того, що підлягає реєстрації, оскільки з одного боку така реєстрація передбачає чималих зусиль з боку суспільства по охороні кожної букви в цьому записі, що абсолютно не виправдано, якщо ця запис ніяким чином не впливає на факт існування права і його характер, з іншого - будь-яка зайва запис, це зайві клопоти, а іноді і нерозв'язні проблеми для власника при первинній реєстрації свого права, це можливість необґрунтованою причини відмови в ній, це необґрунтовані фінансові, трудові і тимчасові витрати для встановлення і докладне дослідження абсолютно непотрібних обставин. Це вимагає того, щоб закон дуже чітко і конкретно вказано весь вичерпний перелік обставин, які можуть впливати на зміст права і які підлягають реєстрації, а також форма їх реєстрації. Наприклад, якщо який-небудь обтяження виникло внаслідок публічно виданого нормативного акта (наприклад, акта про зоні охорони пам'ятки, на територію якої потрапляє дана нерухомість), і у відповідності з ним існує докладний опис обмежень правомочностей власника нерухомості, а також вимог до нього, це обтяження, як і інші, набирає чинності тільки в результаті реєстрації його на відповідному аркуші реєстру прав. Проте законом може бути встановлено, що немає необхідності весь цей документ вписувати в аркуш реєстру прав, а достатньо лише зазначення того, що ця нерухомість обтяжена у відповідності з певним загальнодоступним документом.

Істотною вимогою є те, щоб сам об'єкт, права на який реєструються, був достатньою мірою визначений, а його опис було виконано таким чином, щоб це дозволяло однозначно ідентифікувати його як об'єкт зареєстрованого права. Системою опису об'єкта нерухомості для цілей реєстрації прав на нерухомість служить Майновий, Земельний кадастр.

Отже, «конструктивними» інститутами, складовими класичної Титульнщї системи, є:

-встановлений законом порядок, згідно з яким визнається лише право на нерухомість, яке зареєстровано в Поземельній книзі. У числі цих прав:

- право власності;

- права та інтереси третіх осіб (орендарів, кредиторів, осіб, на користь яких обтяжена нерухомість та інше);

В операції з нерухомістю в руки нового власника переходить право саме в момент реєстрації цього права, яка фізично полягає в тому, що в рядку запису «Правовласник» одне ім'я замінюється іншим.

- процедура первинної реєстрації права, що включає вичерпне дослідження «Чистоти титулу» та забезпечення гласності цього процесу, що надає можливість будь-якій особі заявити свої інтереси або претензії на це право в період цієї процедури. Ступінь ретельності, з якою здійснюється первинна реєстрація дозволяє більше ніколи не повертатися до необхідності досліджувати чистоту титулу;

- встановлений законом порядок, згідно з яким добросовісному набувачу не загрожує віндикаційний позов;

- державна установа (адміністративний суд у Німеччині або спеціалізоване урядове агентство в Австралії), провідне Поземельної книги;

- надання набувачу тих або інших прав на нерухомість всієї інформації, яка повністю інформує його про можливі правові наслідки угоди;

- кадастр нерухомості, що забезпечує повну визначеність об'єкта права.