Для отримання якісних житлових і комунальних послуг власники житла за кордоном об'єднуються в некомерційну споживчу організацію, що об'єднує власників об'єктів нерухомого майна чи пайовиків, створювану з метою управління комплексом нерухомого майна, забезпечення експлуатації цього комплексу, володіння, користування і розпорядження майном. Ті ж процеси відбуваються в Україні, проте не настільки динамічно, як у розвинених європейських країнах. На сьогодні в Україні не більше 15 тис. об'єднань співвласників багатоквартирних будинків. Тим не менш, об'єднання власників житла стало узагальнюючим поняттям різних юридичних форм житлової кооперації, наприклад, таких як. територіальні спільноти жителів (Planning Unit Developments - PUD), кондомініуми (Condominium Association), житлові кооперативи (Housing Cooperatives) в США і Канаді; синдикати у Франції; квартирні акціонерні товариства у Фінляндії; товариства власників житла (ТВЖ) і житлово-будівельні кооперативи ( ЖБК) в Росії.
Таким чином, з точки зору підходу до надання житлово-комунальних послуг Україна не будує свою унікальну модель, а сприймає міжнародний досвід, перевірений десятиліттями. Наша країна, як і Росія, має і деяку історичну специфіку розвитку житлових співтовариств. Наприклад, в дореволюційний період існували міста-сади; в період НЕПу - житлові кооперативи (ЖК), житлово-орендні кооперативні товариства (ЖАКТ). Молодіжні житлові кооперативи (МЖК) були поширені в СРСР в 1970-1990-і роки.
Зарубіжний досвід знайомить нас з найбільш передовими знаннями у сфері управління багатоквартирними будинками. Так, у більшості зарубіжних країн, наприклад у Франції, Нідерландах, США, Канаді, Польщі та інших, управління в сфері ЖКГ розглядається як окремий вид підприємницької діяльності, за яку керуюча організація отримує винагороду від власників приміщень, а відповідальність перед ними за утримання будівлі несе об'єднання (асоціація, товариство) власників житла.
Читайте також: Нові «пригоди» українських ОСББ
Підкреслимо, що всі основні управлінські рішення (насамперед, за розпорядженням фінансами і укладенню договорів на закупівлю товарів і послуг) приймаються керівними органами товариства (асоціаціями) власників житла, в той час як керуючий готує та обгрунтовує рекомендації для правління товариства.
Ринок житлово-комунальних послуг формує вимоги до управляючих компаній, невиконання яких робить їх неконкурентоспроможними. Перш за все, це відноситься до страхування керуючою компанією своєї громадянської і матеріальної відповідальності на випадок завдання збитку власникам житла в результаті неправильних дій керуючого. Страхування відповідальності керуючих розвинене в більшості країн Європи і Америки.
Крім того, велике значення має підготовка фахівців з управління житлом. На Заході багато політехнічні вузи, а також спеціальні коледжі дають базову освіту, що дозволяє випускнику почати працювати керуючим. Законодавством західних країн встановлені високі вимоги до керуючого нерухомістю. Наприклад, в Німеччині керуючий повинен мати вищу освіту та кваліфікацію економіста, інженера, юриста чи соціального працівника, а також володіти такими особистісними якостями, як комунікабельність, вміння вести переговори, вирішувати конфлікти. В Угорщині керуючими кондомініумі можуть бути тільки особи, які пройшли відповідну фахову підготовку. З 1999 року в країні отримали державну ліцензію курси навчання за спеціальностями «керуючий кондомініуму» і «керуючий нерухомістю».
Читайте також: ОСББ готують до революції
Цікавий для нас і досвід Польщі, яка в числі перших з держав колишнього соціалістичного табору перейшла на управління в сфері управління ЖКГ, створивши акціонерне товариство зі 100-відсотковим державним або міським капіталом. Були об'єднані всі види комунальних послуг в єдину компанію. Всі економічні, технологічні процеси здійснюється холдингом. Основний курс, який взятий поляками, - надання якісної послуги і забезпечення надійності функціонування всіх об'єктів. У сфері ЖКГ Польщі діють постачальники різних форм власності. Так, в Краківський комунальний холдинг входять підприємства енергетики, водоканалу, муніципального транспорту. При цьому 100% акцій холдингу належить мерії, яка управляє грошовими потоками, виробництвом, веде контроль. Незважаючи на те, що холдинг - акціонерне товариство, влада в Кракові навіть не планує продаж акцій. У той же час, на ринку таких послуг, як прибирання, вивіз сміття, обслуговування житла в плані ремонту - багато приватників. Для модернізації, переобладнання вони користувалися і користуються пільговими кредитами.
У деяких державах Східної Європи та Прибалтики власники приміщень у багатоквартирному будинку мають право не створювати товариство - юридична особа, а укласти на рівних для них умовах загальний договір з управителем. У такому випадку органом, відповідальним за прийняття рішень, виступає загальні збори власників житла, а керуючий готує свої пропозиції для винесення їх на його розгляд і затвердження. У країнах Східної Європи управлінсько-ремонтно-обслуговуючі організації поступово розділилися на організації більш вузької спеціалізації відповідно до вимог підвищення економічної ефективності їх діяльності. Таким чином, ринок розвивається в бік спеціалізації і посилення конкуренції між організаціями з однаковою спеціалізацією.
Читайте також: ЖЕК чи ОСББ: що обрати?
Західні країни і США демонструють розвинений ринок житлових послуг з вузькоспеціалізованою діяльністю організацій у сфері утримання та ремонту житла. На Заході і в США інженерні мережі всередині будинку обслуговує одна фірма, прилади обліку на системах теплопостачання - друга, насоси, встановлені на системах теплопостачання, - третя, бойлер (теплообмінник) - четверта і т. д. Для цього власникам житла необхідний такий керуючий, який знає ринок підрядних робіт та переваги застосування різних технологій, орієнтується в цінах, володіє різними інструментами фінансування і виступає як консультант з цих питань.
Виділення за кордоном управління будинків в самостійний вид діяльності сприяє збільшенню пропозицій з боку професійних управляючих і формуванню конкурентного ринку послуг з управління, розвитку малого та індивідуального підприємництва в області управління житлом.
Так, у Швеції широко розвинене рух квартиронаймачів, які стежать за якістю наданих житлово-комунальних послуг і цінами на них, ведуть роботу по взаємодії з державними і муніципальними органами влади, захищають свої права в суді. Кілька спілок та асоціацій квартиронаймачів, чисельність членів в яких сягає сотень тисяч, являє собою величезну силу, з якою рахуються всі політичні партії. Такі асоціації мають свою штаб-квартиру, регіональні та місцеві відділення.
Головна мета житлового руху - підвищення зацікавленості квартиронаймачів у виробленні грамотних рішень щодо будинків, в яких вони живуть, залучення їх у процес прийняття таких рішень. Для цього зарубежом застосовуються дві різні моделі - модель «знижки» і модель «амортизації». Модель «знижки» припускає можливість вибору тих послуг, яких потребує квартиронаймач. Пропорційно цьому розраховується квартплата. Згідно моделі «амортизації», ніж дбайливіше ви ставитеся до свого житла, тим менше платите. Дуже важливий факт: у Швеції для вирішення проблем у цій сфері створений і успішно функціонує Житловий суд, результатами роботи якого є: повна прозорість діяльності всіх структур ЖКГ і тарифів на житлово-комунальні послуги; відсутність корупції; близьке до ідеального якість обслуговування споживачів; пред'явлення простими жителями позовів монополісту - звичайна справа (причому в більшості випадків виграють мешканці).
У Німеччині законодавством визначено організаційні принципи кооперативів, а саме: внутрішня демократія, економічна підтримка членів кооперативу, самоорганізація і взаємодопомога, солідарна відповідальність і некомерційна діяльність. Відмінною особливістю даних кооперативів є те, що будь-який громадянин Німеччини зобов'язаний вступити до товариства разом з придбанням квартири у власність, і жоден з власників квартир не може відмовитися від вступу в товариство. Так само рішення про проведення ремонту або модернізації житла приймаються з урахуванням не тільки конструктивних особливостей будівель, але і того, які соціальні групи в ньому проживають.
.jpg)
.png)
.png)
.png)
.png)
.png)
