Цього тижня на запитання відповідає експерт ІА «Україна Комунальна» Андрій Осадчий.
Запитання 1. Федорінов Павло Борисович
Відповіднодо Закону «Про ОСББ» члени об’єднань є не тільки власниками своїх квартир, але співвласниками неподільного майна (допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, тощо) і загального майна (частини допоміжних приміщень житлового комплексу!), тобто вони є співвласниками всього житлового комплексу. Керівництво Управління міського житлового-комунального господарства Макіївської міської ради стверджує,що будинки, у яких створено ОСББ,продовжують належати до власності громади міста. Як це відповідає нормам закону «Про власність»?
Відповідь експерта:
Шановний Павле Борисовичу! Перш ніж відповідати на Ваше запитання, дозволюсобі провести деякий юридичний «лікнеп». Справа в тому, що Закон України «Про власність» втратив чинність на підставі Закону України № 997-V від 27.04.2007 «Про внесення змін та визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів України у зв'язку з прийняттям Цивільного кодексу України». Таким чином, єдиним законодавчим актом України, що регулює питання власності в Україні з 27.04.2007 року, є Цивільний кодекс України (435-IV),а саме ст. ст. 324-327 цього Кодексу, які виділяють право приватної власності, право державної власності та право комунальної власності, що повністю відповідає ст. 41 Конституції України, в якій закріплено, що право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.Громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватися об'єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону.
Тепер по суті поставленого Вами запитання. Відповідно до ст. 11 Закону України №2866-ІІІ «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» об'єднанняпісля набуття статусу юридичної особи може:
· прийняти на власний баланс весь житловий комплекс;
· за договором із попереднім власником залишити його балансоутримувачем усього житлового комплексу або його частини;
· укласти договір з будь-якою юридичною особою, статут якої передбачає можливість здійснення такої діяльності, про передачу їй на баланс усього житлового комплексу або його частини.
Норма цієї статті є диспозитивною засвоєю суттю, тобто передбачає право вибору ОСББ у питанні, яким чином здійснювати свою подальшу діяльність: чи брати на свій баланс житловий комплекс, чи залишити балансоутримувачем ЖЕК або іншу обслуговуючу організацію, яка обслуговувала будинок до створення ОСББ.
У випадку взяття на баланс житлового комплексу самим ОСББ здійснюється відповідна процедура приймання-передачі будинку, складаються відповідні акти та інші передаточні документи, змінюєтьсяформа власності на житловий комплекс з комунальної на приватну спільну суміснувласність без визначення окремих часток.
У випадку залишення ОСББ попереднього власника балансоутримувачем усього житлового комплексу або його частини, форма власності не змінюється, залишається комунальною.
Рішення про той чи інший варіант діяльності ОСББ приймається або правлінням ОСББ, або рішенням загальних зборів ОСББ в залежності від змісту Статуту.
Відповідно до ст. 14 Закону України №2866-ІІІ «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» Ви як власник-учасник об’єднання маєте право отримувати та одержувати в установленому порядку інформацію про діяльність об'єднання, тобто Ви можете отримати інформацію від голови правління Вашого ОСББ, чи брало на свій баланс ОСББ будинок, де Ви мешкаєте, чи будинок залишився в комунальній власності міста. В усякому випадку, якщо балансоутримувачем є Управління міського житлового-комунального господарства Макіївської міської ради, то це абсолютноне протирічить законодавству України.
Запитання 2. Гість
Доброго дня! У зв'язку з неоднозначним тлумаченням Законодавства України Правлінням ЖБК та мешканцями будинку (члениЖБК і власники квартир), прошу Вас відповісти на наступні питання:
1.Чи поширюється Законодавство України у сферіжитлово-комунальних послуг на ЖБК в частині порядку обговорення, затвердження та застосування тарифів на послуги з утримання будинків і прибудинкових територій?
2.Чи дозволяється нараховувати оплату за послуги зутримання будинків і прибудинкових територій без затвердження тарифів органами місцевого самоврядування?
3. Чи допускається в ЖБК надання послуг зутримання будинків і прибудинкових територій без укладання договорів?
4.C ким має бути укладений договір на холодне водопостачання, якщо оплата за нього здійснюється на рахунок ЖБК? Заздалегідь вдячний за відповідь.
Відповідь експерта:
Відповідаючи на Ваше запитання, спочатку хотілося б зазначити, що діяльність ЖБК спрямованана створення та підтримку необхідних матеріально-технічних умов їх функціонування, тобто є самозабезпеченням. Розпорядження та використання коштів у ЖБК здійснюється на підставі статуту та затвердженого загальними зборами кошторису надходжень та витрат.Законодавством України передбачено державне регулювання цін на житлово-комунальні послуги. Відповідно до ст. 14 Закону від 24.06.04 р. N 1875-IV житлово-комунальні послуги поділяються на такігрупи:
перша група – житлово-комунальні послуги, ціни/тарифина які затверджують спеціально уповноважені центральні органи виконавчої влади;
друга група – житлово-комунальні послуги,ціни/тарифи на які затверджують органи місцевого самоврядування для надання навідповідній території;
третя група – житлово-комунальні послуги,ціни/тарифи на які визначаються виключно за договором (домовленістю сторін).
Послугиз утримання будинків і споруд та прибудинкових територій відносяться до другоїгрупи та надаються відповідно до затвердженого (погодженого) рішенням органумісцевого самоврядування тарифу (п. 2 Порядку, затвердженого постановою КМУ від20.05.09 г. № 529, далі – Порядок №529).
Але ЖБКне є виконавцем житлово-комунальних послуг, а тому, посилаючись на законодавчубазу, бачимо, що вони не можуть мати тарифів, тим більше узгоджувати внески наутримання будинків та прибудинкових територій з ким-небудь, окрім загальнихзборів своїх членів.
Ст. 1Закону від 10.07.03 р. N 1087-IV «Про кооперацію» визначає поняття «членськийвнесок» як неповоротний грошовий внесок, який періодично сплачується членомкооперативного об’єднання для забезпечення поточної діяльності кооперативу. А також визначає поняття «цільові внески», «вступні внески». Крім того, ст. 37 цього Закону чітко визначена заборона втручання органів державної влади таорганів місцевого самоврядування у фінансово-господарську та іншу діяльність кооперативних організацій, крім випадків, прямо передбачених законом. А узгодження внесків в ЖБК не є прямою нормою законодавства.
Кошти ЖБК зберігаються на рахунках у банківських установах і використовуються виключно за їх призначенням, тобто є цільовими. Перелік та розміри обов’язкових платежів на обслуговування будинкута прибудинкової території, ремонт неподільного та загального майна, а також порядок їх сплати встановлюється відповідно до статуту ЖБК. Внески сплачуються мешканцями на банківський рахунок ЖБК, згідно їх статутів.
При складанні кошторису надходжень та витрат в будинках ЖБК необхідно враховувати такі речі, як: ступінь зносу будівлі, необхідність поточного та капітального ремонту, вартість договорів (освітлення місць загального користування, вивіз сміття, обслуговування ліфтів, тощо), зміни законодавства в оподаткуванні, розмірі оплати праці, соціальних внесків, можливість додаткового надходження коштів з інших джерел фінансування та інше.
Перелік витрат встановлюється за рішенням загальних зборів. Але такий перелік повинен включати витрати, здійсненняяких є обов’язковим з урахуванням Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Держжитлокомунгоспу від 17.05.05 р.№ 76.
Якщо ЖБК є колективним замовником житлово-комунальних послуг з водопостачання та водовідведення, електроенергії, теплопостачання, а судячи з питання, то у Вашому випадку так і є, то відповідні договориукладаються між ЖБК та виробниками послуг.
Від редакції:
Шановні користувачі порталу ІА «Україна Комунальна»! Якщо на ваші запитання, які ви ставили нашим експертам раніше, не були надані відповіді, обов'язково нагадуйте нам про них.
Усі публікації циклу «Запитуйте – ми пояснимо» читайте тут
.jpg)
.png)
.png)
.png)
.png)
.png)
