Надання житлових і комунальних послуг є актуальною темою, яка об'єднує більшість цивілізованих країн. Для отримання якісних житлових і комунальних послуг власники житла за кордоном формують некомерційну споживчу організацію, яка об'єднує власників об'єктів нерухомого майна або пайовиків, створювану з метою управління комплексом нерухомого майна, забезпечення експлуатації цього комплексу, володіння, користування і розпорядження майном. Об'єднання власників житла стало узагальнюючим поняттям різних юридичних форм житлової кооперації, наприклад, таких як. територіальні спільноти жителів (Planning Unit Developments - PUD), кондомініуми (Condominium Association), житлові кооперативи (Housing Cooperatives) в США і Канаді; синдикати у Франції; квартирні акціонерні товариства у Фінляндії; об'єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) в Україні; товариства власників житла (ТСЖ) і житлово-будівельні кооперативи (ЖБК) в Росії.
Історія становлення
Варто відзначити, що розвиватися такі форми управління житлом почалися в період Непу, коли з'явилися перші житлові кооперативи та житлово-орендні кооперативні товариства. Молодіжні житлові кооперативи були поширені в СРСР в 1970-1990-ті роки.
Принциповою відмінністю розвинених західних країн від українських механізмів управління житлом є те, що в більшості зарубіжних країн управління у сфері ЖКГ розглядається як окремий вид підприємницької діяльності, за яку керуюча організація отримує винагороду від власників приміщень, а відповідальність перед ними за утримання будівлі несе об'єднання (асоціація, товариство) власників житла. Усі основні управлінські рішення (насамперед, за розпорядженням фінансами і укладенню договорів на закупівлю товарів і послуг) приймаються керівними органами товариства (асоціаціями) власників житла, в той час як керуючий готує і обґрунтовує рекомендації для правління товариства.
Принципи роботи
Ринок житлово-комунальних послуг формує вимоги до керуючих компаній, невиконання яких робить їх неконкурентоспроможними. Насамперед, це стосується страхування керуючою компанією (керуючим) своєї громадянської і матеріальної відповідальності на випадок нанесення збитків власникам житла в результаті неправильних дій керуючого.
Крім того, конкурентоспроможність керуючої організації підвищується при наявності сертифікатів, які підтверджують її професіоналізм, досвід і фінансову стабільність, а також неухильне слідування стандартам у сфері ЖКГ. Примітно, що на Заході багато політехнічні вузи, а також спеціальні коледжі дають базову освіту, що дозволяє випускникові почати працювати керуючим. Законодавства західних країн встановлені високі вимоги до керуючого нерухомістю.
Розвиток по-європейськи
В Німеччині керуючий повинен мати вищу освіту і кваліфікацію економіста, інженера, юриста чи соціального працівника, а також володіти такими особистісними якостями, як комунікабельність, вміння вести переговори, вирішувати конфлікти. В Угорщині, згідно із законом «Про товариствах власників житла» керуючими кондомініуму можуть бути тільки особи, які пройшли відповідну професійну підготовку. Цікавий досвід Польщі, яка в числі перших з держав колишнього соцтабору перейшла на управління в сфері управління ЖКГ, створивши акціонерне товариство зі 100-відсотковим державним або міським капіталом.
Читайте також: Управління житлом по-європейски
Були об'єднані всі види комунальних послуг в єдину компанію. Всі економічні, технологічні процеси здійснюється холдингом. У сфері ЖКГ Польщі діють постачальники різних форм власності. Так, у Краківський комунальний холдинг входять підприємства енергетики, водоканалу, муніципального транспорту. При цьому 100% акцій холдингу належить мерії Кракова, яка управляє грошовими потоками, виробництвом, веде контроль. Незважаючи на те, що холдинг - акціонерне товариство, влада в Кракові навіть не планує продаж акцій. У той же час, на ринку таких послуг, як прибирання, вивезення сміття, обслуговування житла в плані ремонту - багато приватників. Для модернізації, переобладнання вони користувалися і користуються дуже пільговими кредитами.
У деяких державах Східної Європи і в Прибалтиці власники приміщень у багатоквартирному будинку мають право не створювати товариство - юридична особа, а укласти на рівних для них умовах загальний договір з управителем. У такому випадку органом, відповідальним за прийняття рішень, виступає загальні збори власників житла, а керуючий готує свої пропозиції для винесення їх на розгляд і затвердження.
Східно-європейський шлях
У країнах Східної Європи управлінсько-ремонтно-обслуговуючі організації поступово розділилися на організації більш вузької спеціалізації відповідно з вимогами підвищення економічної ефективності їх діяльності. Таким чином, ринок розвивається в бік спеціалізації і посилення конкуренції між організаціями з однаковою спеціалізацією.
Західні країни демонструють розвинений ринок житлових послуг з вузькоспеціалізованою діяльністю організацій у сфері утримання та ремонту житла. Там інженерні мережі всередині будинку обслуговує одна фірма, прилади обліку на системах теплопостачання - друга, насоси, встановлені на системах теплопостачання, - третя, бойлер (теплообмінник) - четверта і т. д. Для цього власникам житла необхідний такий керівник, який знає ринок підрядних робіт та переваги застосування різних технологій, орієнтується в цінах, володіє різними інструментами фінансування і виступає як консультант з цих питань.
.jpg)
.jpg)
.png)
.png)
.png)
.png)
.png)
