Українці за свою власність не відповідають

Новини по темі

28 Грудня 2021 p. 11:11
«Несерйозні» підсумки 2021 року  

20 Серпня 2021 p. 10:35
Невідповідність державним стандартам теплолічильників фірми «Семпал» офіційно підтверджено  

05 Серпня 2021 p. 14:13
Чому українські комунальники закуповують лічильники проросійського виробника?   

Як наслідок проведеної на початку 90-х років минулого сторіччя в Україні приватизації державного житлового фонду багатоквартирний будинок фактично перестав існувати як самостійний об'єкт права власності. Такими окремими об'єктами стали квартири, а спільне майно в будинку (дахи, підвали, ліфти) стали спільною власністю мешканців квартир. Така ситуація має місце сьогодні практично у всіх багатоквартирних будинках в Україні. Власники квартир є співвласниками приміщень загального користування, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою багатоквартирного житлового будинку.

Фінансування інвестиційних потреб власниками житла і загальних інвестиційних потреб і, зокрема, енергоефективних заходів співвласниками багатоквартирних будинків, може виконуватися: у вигляді прямих інвестицій співвласників; на умовах договору з іншою стороною; у вигляді безповоротної допомоги з державного або місцевого бюджетів.

Закон «Про приватизацію державного житлового фонду» надав право громадянам приватизовувати квартири у будинках державного житлового фонду, фонду місцевих рад і державних підприємств, організацій, установ. При цьому, відповідно до прийняття у лютому 1991 року Закону УРСР «Про власність», в складі держвласності була виділена загальнодержавна (республіканська) і власність адміністративно-територіальних одиниць (комунальна), а також було передбачено, що державний житловий фонд є комунальною власністю.

Читайте також: Держава поділиться власністю

Сьогодні більшість квартир в багатоквартирних будинках приватизовані, однак поряд з такими є квартири, які залишаються в комунальній власності. Отже, в одному багатоквартирному будинку є квартири, що належать громадянам на праві приватної власності, й такі, що належать територіальній громаді. Одночасно, громадяни і територіальна громада є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою. В умовах відсутності єдиного власника житлового фонду, функція управління належить його фактичним співвласникам. Таким чином, виникла правова колізія, коли приватизоване житло і майнові права спільної власності та нежилих приміщень мають різних управителів. Зокрема, в житлових будинках, де не створені ОСББ – утримання будинку та управління ним здійснюють житлово-експлуатаційних організацій комунальної форми власності. Там, де мешканці об’єднались - будинок залишається на утриманні та в управлінні співвласників.

У ст. 316 Цивільного Кодексу говориться, що правом власності є право людини на предмет (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших людей. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Усім власникам забезпечуються рівні умови для реалізації своїх прав. Поряд з передбаченими законодавством правами власника щодо його майна, Цивільний Кодекс чітко встановлює, що власність зобов'язує. Тобто, право власності на майно також передбачає обов'язки власника щодо цього майна.

Читайте також: Українським будинкам нав’яжуть паспорти

Законодавство України дозволяє здійснювати фінансування поточних та інвестиційних потреб багатоквартирного будинку (в т.ч. енергозбереження) за допомогою укладання договорів з різними суб'єктами господарювання у житлово-комунальній сфері. Тобто, оплата послуг за такими договорами передбачає акумулювання коштів для проведення поточного та капітального ремонтів.

За способом оплати відповідних послуг такі договори можна класифікувати таким чином:

- Договору, оплата послуг за якими проводиться за тарифами на житлово-комунальні послуги;

- Договору, оплата послуг з яким відбувається за рахунок коштів, які платять додатково до вартості житлово-комунальних послуг.

До договорів першої групи відносяться: договір про надання послуг централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення; про надання послуг з утримання будинків, споруд та прибудинкових територій; договір по енергопостачанню (договір поставки енергетичних та інших ресурсів по приєднаній мережі). До договорів другої групи належать: договір підряду (на капітальне будівництво, енергосервісний поспіль); договір управління; договір на енергопостачання (договір поставки енергетичних та інших ресурсів по приєднаній мережі); договір лізингу; кредитний договір. Аналіз практики фінансування заходів капітального характеру з державного бюджету (у тому числі енергоефективних заходів) в житлових будинках свідчить про те, що окремі заходи фінансуються без чітких вимог до фінансування з боку співвласників та проведення таких заходів в рамках першого після приватизації капітального ремонту будинку.

Читайте також: Проблеми ОСББ: все життя - боротьба

При цьому, незважаючи на численні ініціативи чиновників і парламентарів щодо внесення змін до законів, що регулюють діяльність ОСББ, а також проект Житлового Кодексу, застосування права спільної власності для спільного майна багатоквартирного будинку є сумнівним в принципі. Ст.370 Цивільного Кодексу встановлено, що якщо існують домовленості між співвласниками, то вважається, що частки кожного із співвласників у праві спільної сумісної власності є рівними. Відповідно, рівними мають бути і витрати на утримання такого майна. Разом з тим, такий підхід викликає критику з боку юристів і зараз пропонується розподілити відповідальність мешканців пропорційно той площі, якою володіє власник. Разом з тим, багато власників квартир не підозрюють про те, що на них покладені зобов'язання щодо утримання спільного майна. При приватизації квартир їм ніхто цього не пояснив, хоча відповідна норма міститься в Законі України «Про приватизацію державного житлового фонду». У свідоцтві про приватизацію зазначено лише право приватної власності на квартиру, але не право спільної власності на дах, ліфти та прибудинкову територію тощо.

Таким чином, можна говорити про те, що у нас до цих пір не відбулася приватизація фактична, коли нові власники житла свідомо беруть на себе всі відповідні права та обов'язки. Звідси випливають конфлікти інтересів: власник квартири на першому поверсі не хоче платити за утримання ліфта (він ним не користується) або ремонт покрівлі (на нього з даху не тече). А власник квартири на останньому поверсі, відповідно, не бажає викладати гроші за ремонт каналізації в підвалі, оскільки для нього це не актуально.