Новости по теме

28 декабря 2021 г. 11:11
«Несерьезные» итоги 2021 года  

20 августа 2021 г. 10:35
Несоответствие государственным стандартам теплосчетчиков «Семпал» официально подтверждено  

05 августа 2021 г. 14:13
Почему украинские коммунальщики закупают счетчики пророссийского производителя?  

Как следствие проведенной в начале 90-х годов прошлого столетия в Украине приватизации государственного жилого фонда многоквартирный дом фактически перестал существовать как самостоятельный объект права собственности. Такими отдельными объектами стали квартиры, а общее имущество в доме (крыши, подвалы, лифты) стали совместной собственностью владельцев квартир. Такая ситуация имеет место сегодня практически во всех многоквартирных домах в Украине. Собственники квартир являются сособственниками помещений общего пользования, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства многоквартирного жилого дома. 

Финансирование инвестиционных нужд собственниками жилья и общих инвестиционных нужд и, в частности, энергоэффективных мероприятий сособственниками многоквартирных домов, может выполняться: ввиде прямых инвестиций собственников (сособственников); на условиях договора с другой стороной; - в виде безвозвратной помощи из государственного или местного бюджетов.

Закон «О приватизации государственного жилого фонда» предоставил право гражданам приватизировать квартиры в домах государственного жилого, фонда местных советов и государственных предприятий, организаций, учреждений. При этом, в соответствии с принятым 7 февраля 1991 года Законом УССР «О собственности», в составе госсобственности была выделена общегосударственная (республиканская) и собственность административно-территориальных единиц (коммунальная) и было предусмотрено, что государственный жилой фонд является коммунальной собственностью. 

Читайте также: Государство поделится собственностью

Сегодня большинство квартир в многоквартирных домах приватизированы, однако наряду с такими квартирами есть квартиры, которые остаются в коммунальной собственности. Следовательно, в одном многоквартирном доме есть квартиры, принадлежащие гражданам на праве частной собственности, так и принадлежащие территориальной общине. Одновременно, граждане и территориальная община являются совладельцами вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства. В условиях отсутствия единого собственника жилого фонда, функция управления принадлежит его фактическим совладельцам. Таким образом, возникла правовая коллизия, когда приватизированное жилье и имущественные права совместной собственности и нежилых помещений имеют различных управителей. В частности, в жилых домах, где не созданы ОСМД – дом остается в содержании и управлении жилищно-эксплуатационных организаций коммунальной формы собственности; где созданы ОСМД – остается на содержании и в управлении совладельцев.

В ст. 316 Гражданского Кодекса говорится, что правом собственности является право человека на предмет (имущество), которое он осуществляет в соответствии с законом по своей воле, независимо от воли других людей. Собственник владеет, пользуется, распоряжается своим имуществом по своему усмотрению. Всем собственникам обеспечиваются равные условия для реализации своих прав. Наряду с предусмотренными законодательством правами собственника относительно его имущества, в Гражданский Кодекс четко устанавливает, что собственность обязывает. То есть, право собственности на имущество также предусматривает обязанности собственника относительно этого имущества.

Читайте также: Украинским домам навяжут паспорта

Законодательство Украины позволяет осуществлять финансирование текущих и инвестиционных потребностей многоквартирного дома (в т.ч. энергосбережения) посредством заключения договоров с разными субъектами хозяйствования в жилищно-коммунальной сфере. То есть, оплата услуг по таким договорам предусматривает аккумулирование средств для проведения текущего и капитального ремонтов. 

По способу оплаты соответствующих услуг такие договора можно классифицировать следующим образом:

- договора, оплата услуг по которым производится по тарифам на жилищно-коммунальные услуги;

- договора, оплата услуг по которым происходит за счет средств, которые платят дополнительно к стоимости жилищно-коммунальных услуг.

К договорам первой группы относятся: договор о предоставлении услуг централизованного отопления, поставки холодной и горячей воды и водоотведения; о предоставлении услуг по содержанию домов, сооружений и придомовых территорий; договор по энергоснабжению (договор поставки энергетических и других ресурсов по присоединенной сети). К договорам второй группы принадлежат: договор подряда (на капитальное строительство, энергосервисный подряд); договор управления; договор на энергоснабжение (договор поставки энергетических и других ресурсов по присоединенной сети); договор лизинга; кредитный договор. Анализ практики финансирования мероприятий капитального характера из государственного бюджета (в том числе энергоэффективных мероприятий) в жилых домах свидетельствует о том, что отдельные мероприятия финансируются без четких требований к финансированию со стороны совладельцев и проведения таких мероприятий в рамках первого после приватизации капитального ремонта дома. 

Читайте также: Проблемы ОСМД: вся жизнь – борьба

При этом, несмотря на многочисленные инициативы чиновников и парламентариев по внесению изменений в законы, регулирующие деятельность ОСМД, а также проект Жилищного Кодекса, применение права совместной собственности для общего имущества многоквартирного дома является сомнительным в принципе. Ст.370 Гражданского Кодекса установлено, что если существуют договоренности между совладельцами, то считается, что доли каждого из совладельцев в праве общей совместной собственности являются равными. Соответственно, равными должны быть и расходы на содержание такого имущества. Вместе с тем, такой подход вызывает критику со стороны юристов и сейчас предлагается распредилить отвественность пропорционально той площади, которой владеет собственник. Вместе с тем, многие владельцы квартир не подозревают о том, что на них возложены обязательства по содержанию общего имущества. При приватизации квартир им никто этого не объяснил, хотя соответствующая норма содержится в Законе Украины «О приватизации государственного жилищного фонда». В свидетельстве о приватизации указано лишь право частной собственности на квартиру, но не право общей собственности на крышу, лифты и придомовую территорию и тому подобное.

Таким образом, можно говорить о том, что у нас до сих пор не произошла приватизация фактическая, когда новые владельцы жилья сознательно берут на себя все соответствующие права и обязанности. Отсюда следуют конфликты интересов: владелец квартиры на первом этаже не хочет платить за содержание лифта (он им не пользуется) или ремонт кровли (на него с крыши не течет). А владелец квартиры на последнем этаже, соответственно, не желает выкладывать деньги за ремонт канализации в подвале, поскольку для него это не актуально.