Головною причиною низької активності ринку є захмарні відсоткові ставки за кредитами на купівлю житла. Незважаючи на великий попит населення до довгострокового кредитування банки неспроможні надати необхідний грошовий ресурс за прийнятними кредитними розцінками. В результаті будівельна галузь досі не отримала масового споживача в особі населення, і це при тому, що за даними офіційної статистики більше 1 млн. українських сімей та одиноких громадян стоять на обліку і потребують покращення житлових умов.
«Справжнього ринку іпотечного кредитування в Україні немає. Пропоновані банками кредити під 26% річних просто нікому не потрібні. Позичальникам простіше домовитись безпосередньо із забудовниками про розстрочку виплат, ніж звертатися до банківських установ», - характеризує ситуацію віце-президент з продажів компанії «Independence» Владислав Мішук. За переконанням пана Мішука відсоткова ставка має бути співставною з доходами громадян, а популярність іпотечних програм безпосередньо залежить від рівня заробітних плат населення.
Невиконані державні плани
Серед засобів порятунку будівельної галузі та поліпшення житлових умов малозабезпечених громадян урядовці бачать у запровадженні різноманітних пільгових іпотечних проектів. На сьогодні реалізуються програми «Доступне житло» (30/70), програма здешевлення ставок іпотечного кредитування (13%+3%), програма забезпечення житлом молоді, програма будівництва житла в сільській місцевості («Власний дім»), та ін. Серед лідерів пільгового іпотечного кредитування Київ, а також Київська, Вінницька, Сумська області та Крим.
Державні програми пропонують житло на первинному ринку нерухомості. Потенційному покупцю необхідно лише обрати найбільш оптимальний для себе варіант серед запропонованих Мінрегіоном програм. «Ми сподіваємось, що 2013 рік буде роком інтенсивного розвитку, в тому числі буде введено новий механізм придбання житла – оренда житла з правом викупу під 3% річних. Також в планах розпочати реалізацію програми індустріального будівництва житла», - оптимістично заявляв у квітні очільник Мінрегіону Геннадій Темник.
На жаль, амбітні плани урядовців не справдились. На початку року Мінрегіон планував укласти майже 7 тис. договорів в рамках програми здешевлення іпотечного кредитування. Проте вже в кінці літа в профільному Міністерстві зменшили прогнозну кількість запланованих угод до 4,14 тис. Реально укладених договорів виявилося значно менше. З початку року було заключено 1,4 тис. договорів за програмою «13%+3%» та небільше 500 угод за програмою «70/30».
Читайте також: Світові уроки іпотечного кредитування
Пільгові програми кредитування так і не стали масовими. В 2010-2013 роках відповідними державними проектами скористалися лише близько 12 тис. сімей. Впровадження подібних проектів гальмує клімат суцільної недовіри. Банкіри, забудовники та споживачі не вірять один одному, і всі разом вони сумніваються в надійності державної підтримки.
Кожна з урядових програм має свої обмеження відносно кола потенційних позичальників. Наприклад, програма із кодовою назвою «70/30» передбачає, що держава профінансує 30% вартості житла, натомість решту - 70% покупець має сплатити сам. Зрозуміло, що «викласти» за омріяне житло дві третини його вартості зовсім не просто. Додатковими проблемами для потенційних клієнтів стають вікові обмеження, необхідність перебування в черзі квартирного обліку, і т.д. Важким тягарем на споживачів лягає і необхідність здійснювати перший внесок (на практиці - від 25% вартості житла), різноманітні банківські комісії та страхові відрахування.
Нелегко знайти і квартиру, що відповідає критеріям максимального метражу та вартості метру/квадратного забудови. До того ж запропоноване споживачам житло найчастіше розташоване на околиці міст і нерідко представляє собою панельні будинки із невизначеними строками введення в експлуатацію. Натомість українці з острахом вкладаються в недобудови, розуміючи, що швидке завершення будівництва потребує критичної маси власників, які вкладуть кошти в будівництво об’єкту. В іншому випадку очікування новосілля може розтягтися на роки, а ось сплачувати за цей період банку все одно доведеться.
Проценти на заваді кредитів
«Всі державні програми є перспективними та користуються високою популярністю. Втім, їх розвиток гальмує відсутність планомірності та систематичності в ході реалізації. Вони не працюють як злагоджений механізм, і в результаті не дають очікуваного ефекту», - розповів кореспонденту «України Комунальної» почесний президент будівельного холдингу «Власт-Груп» Віктор Власов.
Схожої думки й інші учасники будівельного ринку. «Пільгові програми не працюють належним чином. У держави попросту бракує коштів, аби видати достатню кількість кредитів і стимулювати відродження іпотечного ринку», - впевнений віце-президент з продажів компанії «Independence» Владислав Мішук.
Слова фахівців підтверджує той факт, що до пільгового іпотечного кредитування активно долучилося лише кілька банківських установ. За даними Мінрегіону в першому півріччі найбільш активно відповідні кредити громадянам надавали: ПАТ «АБ«Укргазбанк» - 71% виданих кредитів; ПАТ «Ощадбанк» - 26%; ПАТ «Укрексімбанк» - 3%. «Від цієї програми виграють всі. І зараз потрібно робити акцент на розширення кількості банків, що могли б стати учасниками програми, щоб більша кількість людей могла нею скористатися», - переконана заступник голови правління ПАТ АБ «Укргазбанк» Олена Дмітрієва.
Комерційні банки не поспішають долучатися до державних програм через «занизькі» відсоткові ставки. Адже залучаючи депозити під 15-20% (а часом і значно вищі відсотки) банкіри не мають жодного сенсу здійснювати іпотечне кредитування під 16%. До того ж економічна криза навчила банківський сектор бути більш прискіпливим до потенційних клієнтів. Зокрема, від охочого оформити іпотечний договір зажадають вагомого першого внеску за жило, наявності стабільної роботи та пристойної «білої» зарплати. Подібний підхід відсікає цілу категорію потенційних клієнтів, що працюють в комерційних структурах та отримують досить високу, але «сіру» заробітну платню, відповідно не можуть претендувати на пільгове кредитування за державними програмами.
Виходить замкнене коло. Споживачів відштовхує зависока вартість запозичених коштів, а банківські установи в свою чергу не бачать платоспроможних клієнтів. Та й самі позичальники побоюються укладати довгострокові кредитні договори, оскільки невпевнені в тому, що зможуть підтримувати належний рівень власної платоспроможності.
Читайте також: Іпотека стала недоступною для населення
Робота над помилками
Пожвавити ринок нерухомості урядовці сподіваються із допомогою нової програми – лізингу нерухомості з наступним викупом. Тобто сім’я або одинокий громадянин може орендувати житло, яке в разі дотримання всіх умов укладеного договору через 15 років переходить в його власність. За попередніми розрахунками ціна місячної оренди в Києві має складати 2 – 2,5 тис. грн., а містах мільйонниках – від 1,5 тис. грн. Жодних штрафних санкцій за дострокову виплату вартості квартири не передбачено. Таким чином орендар може погасити загальну вартість житла в будь-який зручний для нього момент.
За інформацією Державної іпотечної установи пріоритетне право матимуть бюджетники, які потребують поліпшення житлових умов і перебувають на квартирному обліку. Програма має особливо зацікавити найменш заможних українців, адже відсутня необхідність здійснювати початковий внесок за житло.
До потенційних «орендарів» будуть висуватися серйозні вимоги: досить високий рівень середньомісячного доходу, якій водночас не перевищує п’ятнадцяти середніх зарплат в даному регіоні. Отримати відповідне житло громадянин зможе лише в тому населеному пункті, в якому він перебуває на квартирному обліку.
В разі здачі орендованого приміщення в суборенду, або іншого нецільового використання приміщення договір буде розірваний. Подібним чином урядовці вирішили відразу «захиститися» від недобросовісних громадян, що можуть заробляти на пільговій програмі. Суворо каратися будуть прострочки орендних платежів та здійснення будь-яких непогоджених перепланувань і реконструкцій житлового приміщення.
Початок запровадження даного проекту лишається невідомим. Злі язики подейкують, що широка реалізація цієї ініціативи взагалі буде відтерміновано на невизначені строки через відсутність коштів на її реалізацію. В будь-якому випадку подібні соціальні ініціативи можуть стати по-справжньому масовими та ефективними лише за умов зростання доходів населення та формування реального платоспроможного прошарку громадян здатного брати на себе довгострокові кредитні зобов’язання.
.jpg)
.png)
.png)
.png)
.png)
.png)
