У сфері житлово-комунального господарства немає ні вихідного, ні прохідного – це надскладна система, яка дає можливість компаративіського повернення у вчора і впорядковує не лише наше сьогодення, але й прийдешнє, тому досить важливо не загубитися у таких, здавалося б на перший погляд, простих побутових речах. Не знаєте, як бути, до кого звернутися? - «У.К.» продовжує освітлювати ваш шлях житлово-комунальними просторами.

На запитання відповідає експерт «У.К.», юрист Андрій Осадчий.

У правовстановлюючих документах на квартиру записаний балкон. Однак ЖЕК звернувся до БТІ з ініціативою внести зміни в технічні характеристики багатоквартирного будинку: замість балконів записати лоджії. Між ЖЕКом та БТІ було складено відповідний акт. Квартира на той момент була приватизована і власники квартири не були повідомлені про підписання акту. Чи правомірні дії ЖЕКу?

Якщо у Вас у свідоцтві на право власності зазначено, що саме квартира разом із балконом є Вашою приватною власністю, то виходячи з принципу непорушності права приватної власності, встановленого Конституцією України, Ви є власником балкону. Будь-які дії ЖЕКу, який не є власником Вашого балкону, а є лише балансоутримувачем будинку, стін, мереж, які змінюють функціональне призначення Вашої приватної власності є неправомірними. 

Проживаю у приватному будинку в Київській області. Будинок підключено до централізованої системи водопостачання. Більше місяця рівень тиску води в системі низький. Водопостачальне підприємство письмово роз'яснило, що тиск води у приватних будинках не регламентується. Наскільки це правдива відповідь, і яким має бути тиск в системі?

Якщо у Вас укладений договір з водоканалом на надання послуг з водопостачання, то підприємство зобов’язане надати послугу належної якості, незалежно від балансової належності труб. Вода по трубах повинна надходити не тільки в необхідній кількості, а й з певним рівнем напору. Оскільки вода піднімається з-під землі, а витрачатися може і в різних місцях дачної ділянки, і на кожному поверсі котеджу, в водопроводі тиск повинен бути таким, щоб на мансардному поверсі будинку з крана міг витікати не тонкий ниткоподібний струмок, а повноцінна струмінь з достатнім для використання напором. Мінімальна висота, на яку при русі води до точки водорозбору потрібно її підняти над рівнем землі (враховуючи також подолання опору труб), називається вільний напір. Відповідно СНиП 2.04.02-84 вільний напір для першого поверху приймається рівним 10 метрам, для кожного наступного його збільшують на 4 метри.

У квартирі, яка оформлена на мене, ось вже 3 роки живуть люди, які не вносять квартплату та не оплачують комунальні послуги. Влітку я хочу поїхати закордон, чи можуть мене не випустити з країни?

Ст. 322 Цивільного кодексу України не знімає з Вас як з власника квартири, який зобов’язаний належним чином утримувати Ваше приватне майно, своєчасно сплачувати за надані комунальні послуги. Тому Вам залишається пеняти лише на себе, коли в двері постукають державні виконавці з рішенням суду про стягнення з Вас боргу. 

Хочу продати свою кімнату (вся квартира з певними частками кожного із співвласників). Проблема у тому, що один із співвласників не живе у своїй кімнаті і здає її. Співвласник відмовляється не тільки купувати, а й підписувати нічого не буде. Дарча не підходить покупцям. Як бути в такому випадку?

Той факт, що Ви вирішили, що у кожного співвласника рівно по одній кімнаті, і Ви можете продати свою кімнату як Вашу приватну власність – фантазія, яка не відповідає чинному законодавству. Якщо Ви маєте за свідоцтвом про право власності 1/3 частину трикімнатної квартири зовсім не означає, що рівно одна кімната Ваша. А місця загального користування? Туалет, коридор, ванна теж входять в цю 1/3 частина квартири. Поки квартира не поділена на частки в натурі – Вам потрібна згода всіх співвласників на продаж. Ст. 362 Цивільного кодексу України визначає, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності, співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

 

Продавець частки, у такому випадку, зобов’язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає. Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі, чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна – протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі. Якщо бажання придбати частку, у праві спільної часткової власності, виявили кілька співвласників, продавець має право вибору покупця.

 

У разі продажу частки, у праві спільної часткової власності, з порушенням переважного права купівлі, співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця.

 

Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

 

До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.

 

Передача співвласником свого переважного права купівлі частки, у праві спільної часткової власності, іншій особі не допускається.

 

У разі, якщо один з учасників спільної часткової власності продає належну йому частку спільної власності сторонній особі, нотаріус повинен упевнитись у тому, що продавець у письмовій формі повідомив усіх інших учасників спільної часткової власності про намір продати свою часку. Доказом повідомлення учасників спільної часткової власності про подальший продаж часки в спільному майні може бути свідоцтво, видане нотаріусом, про передачу їм заяви продавця згідно із статтею 84 Закону України «Про нотаріат» або заяви учасників спільної часткової власності про відмову від здійснення права переважної купівлі частки майна, що продається.

 

Якщо продавець проігнорував переважне право на купівлю частини в спільній власності інших співвласників, то співвласник може пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Водночас він, як позивач, зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. У таких випадках позовна давність становить один рік.

 

При даруванні, міні та довічному утриманні інші співвласники не мають переважного права на придбання відчужуваної частки.