Кредитна історія

Новини по темі

02 Грудня 2019 p. 10:47
У Білорусі вирішили скоротити використання пластикового посуду  

13 Травня 2019 p. 11:22
Французьке архітектурне бюро представило проект реставрації Нотр-Дам  

14 Вересня 2017 p. 15:36
В Україні створять асоціацію із захисту споживачів компослуг  

В Україні, вперше після довгої кризи, що почалася в 2008 році, заговорили про відродження іпотечного кредитування. Початок поклав уряд, який місяць тому презентувало нову програму пільгового іпотечного кредитування під 3% річних. Незважаючи на скептичне ставлення до урядової програми як у потенційних позичальників, так і у забудовників, всі учасники процесу визнають, що без неї відновити житлове будівництво в нашій країні буде непросто. Крім того, не варто забувати, що саме розвиток іпотечного кредитування в докризовий період спровокував «бум» на ринку житлового будівництва. «Україна Комунальна» вирішила розібратися в історії становлення іпотеки в нашій країні та закордоном.

Історія питання

Багато хто вважає, що іпотека в Україні з'явилася порівняно недавно - в пострадянський час. Але це не зовсім так. Ще в 13-14 століттях на Русі у феодальному суспільстві земля стає головною цінністю. Тоді ж з'являється перший вид кредитування - заклад. Нерухомість вносилася як забезпечення застави під узяту в борг грошову суму. Ранній етап розвитку іпотеки характеризується тим, що така застава практично нічим не відрізнявся від усіх інших, процентна ставка була вкрай велика (від 30 до 120%), а кредитор не отримував ніяких гарантій повернення боргу. Одна з форм повернення позики виглядала так: боржника виводили на площу і прилюдно били прутами (до речі, саме від цієї практики народилося стійке вираження «вибивати борг»). Вибивали потрібну суму не вічно, а протягом місяця. Якщо гроші не поверталися, боржник опинявся в повному розпорядженні кредитора.

Читайте також:Іпотека поза законом

Історія іпотеки в Україні, як така,  почалася в 1839 році. Тоді в Києві відкрилася контора Державного комерційного банку. Пізніше вже в Російській імперії був створений центральний фінансовий орган - Державний банк. Основні операції, вироблювані їм, полягали у видачі позик під товари і документи, кредитуванні міст і земств, обліку векселів і інших термінових зобов'язань, прийомі грошових вкладів. Тільки після розпаду СРСР іпотека починає відроджуватися, поступово приймаючи звичні для нас форми.

Справжнє народження «нової іпотеки в Україні» відбулося в 2004 році, коли Верховна Рада прийняла закон «Про іпотеку». Цей закон дозволив ефективно розвивати ринок іпотечних кредитів. У період 2004-2007 років обсяги іпотечного кредитування в Україні зросли в 15 разів.

Іпотека в Європі

Німеччина

У Німеччині діє найбільш відома в Європі модель іпотечного ринку, представлена ​​будівельними ощадними касами: контрактні заощадження. Найбільш поширена форма так званих контрактних заощаджень - будощадкаси - почали виникати в Європі ще в кінці XVIII століття в шахтарських селищах. Якщо для будівництва будинку збиралося, наприклад, десять чоловік, кожен з яких щорічно вносив певну рівну для всіх учасників суму, один з них міг придбати житло вже через рік, другий - через два і т. д. Сучасні будівельні ощадні каси - один з основних інститутів інвестування в житловій сфері в Німеччині та Чехії. Джерелом ресурсів для цільових житлових позик в будощадкасі є вклади громадян і плата позичальників за користування виданими житловим позикою.

Житловий кредит може отримати тільки вкладник будощадкаси після закінчення певного часу, протягом якого він щомісяця робив внески на встановлену в контракті суму. Той, чиї внески досягають певної величини, зазвичай через п'ять-шість років може використовувати гроші з цього вкладу на будівництво або купівлю житла. Одночасно він отримує право взяти іпотечний кредит в розмірі, рівному величині свого вкладу. Процентні ставки як на вклад, так і на кредит є постійними, вони зафіксовані на весь час дії контракту.

Читайте також: Державна іпотека тріщить по швах

Будощадкаси, так само як і банки, пропонують своїм клієнтам різні тарифи, які відрізняються розміром відсоткової ставки, терміном і обсягом кредитування. В середньому процентна ставка по такій позиці нижче середньоринкової банківської на 3-4%. Максимальний термін погашення позики - 18 років. Сьогодні в системі будощадкас бере участь близько 20 млн громадян Німеччини, тобто практично кожен четвертий німець.

Модель спеціалізованих іпотечних банків розвивалася в Європі поряд з будощадкасами, причому ці банки володіють більшою частиною іпотечного ринку в цілому. В даний час більшість європейських країн прийняли або приймають закони про іпотечні банках, які спеціалізуються на випуску цінних паперів (іпотечних облігацій), забезпечених іпотечними активами цих банків. Така схема ефективно працює окрім Німеччини ще в Данії та Швеції.

Механізм роботи спеціалізованих іпотечних банків називається однорівневим. Вони самостійно здійснюють видачу кредитів населенню і випускають іпотечні цінні папери. З 1900 року існує спеціальна мережа іпотечних німецьких банків. Вони залучають кошти з ринку, самостійно випускаючи іпотечні цінні папери. Отримані гроші банк використовує для реалізації своїх іпотечних програм.

Британія

Інші моделі контрактних житлових заощаджень функціонують у Франції та Великобританії. Там діє модель накопичувальних рахунків. Бажаючий отримати іпотечний кредит копить на рахунку певну суму грошей, після чого може отримати пільговий житловий кредит за пільговою процентною ставкою. При цьому до внеску громадянина щороку додається державна премія. 

Читайте також: Іпотека спіткнулася об регіони

У Великобританії ще з минулого століття успішно функціонує система будівельних товариств. Механізм їх роботи трохи схожий на діяльність німецьких, але для отримання житлового кредиту необов'язково бути вкладником будівельного товариства. У сучасній Великобританії налічується близько 70 будівельних товариств.

Росія

Іпотечним кредитуванням в Росії, за даними Асоціації російських банків, займаються більше 160 кредитних організацій. При цьому власні іпотечні програми розробляють лише близько 20 з них. В основному це або великі банки з державною участю, або «дочки» іноземних банків. Вони або пропонують кредити на покупку готової квартири, або видають гроші на її покупку в недобудованому будинку. Порядку 140 банків працюють за програмою Агентства з іпотечного житлового кредитування (АІЖК). АІЖК було створено урядом у 1997 році. Агентству було поставлено завдання залучити позабюджетні кошти для розвитку іпотечного кредитування в Росії. Статутний капітал агентству оплатило уряд, ці кошти АІЖК використовувало для покупки кредитів у банків. Банки укладали з агентством або з його філіями угоду про співпрацю. Регіональні оператори, які видають кредити по стандартах АІЖК, як правило, користуються підтримкою регіональних органів влади, в тому числі й фінансової. 50% такого оператора належить місцевим органам влади. Вони укладають з АІЖК угоди про постачання заставних і беруть на себе роботу з місцевими банками. Кредити спочатку викуповуються на баланс оператора за дорученням і з гарантією АІЖК про їх викуп. Після укладення між агентством і оператором рамкової угоди складаються додаткові документи. У них фіксуються конкретні обсяги та терміни поставки закладних, а також обов'язок агентства викупити ці обсяги в операторів.

При підготвці статті були використані матеріали Real Aviso, «КоммерсантЪ»